다시 불타오르는 부산, 지금 오르는 동네와 아파트는 어디?

부산은 작년에 엄청난 급등세를 보이며 매섭게 불타올랐습니다만 작년 조정지역으로 재조정되면서 다소 조용한 분위기였습니다. 그런데 이번 주간 상승률을 보니 부산 해운대구가 TOP10안에 들어갔는데요, 조용한 줄 알았던 부산이 다시금 움직이기 시작했습니다.

멀티차트 상에서 부산의 시장 강도는 크게 반응이 없어보지만 이도 구마다 조금 다른 것 같습니다. 우선 기장군은 매매강도가 플러스, 상승하는 모습인데요, 기장군은 전국에 몇 안남은 비규제 지역 중 하나로 정관신도시와 일광신도시가 위치한 곳입니다. 교통이 좋아지면서 해운대의 밀려난 수요들을 흡수하며 투자수요 또한 신축 위주로 활발한 편입니다.

매수우위지수는 현재 부동산의 심리를 선반영하여 부동산 투자를 할 때 꼭 참고해야 하는 지표인데요, 부산은 작년 하반기 매수우위지수가 100까지 올랐다가 현재 49.4까지 떨어진 상태입니다. 실제로 현장에서 분위기를 봐도 거래가 활발하지 않고 한산한 편입니다.

매수하려는 사람도 많이 없고 거래도 활발하지 못하지만 매매가는 떨어지지 않는데요, 거래는 잘 안되어도 오히려 매매가는 상승하는 모습입니다. 매도자들도 작년 시장을 경험하고 현 시장 분위기도 상승세라 그런지 전혀 호가를 낮출 생각이 없는 것 같습니다. 호가가 떨어지지 않으니 실거주자 위주로 큰 호가를 받아주는 것 같으며 특히 비규제 기장군에는 투자수요도 아직 꽤 있습니다. 게다가 얼마 전 대출규제 발표로 인해 비규제에 대한 수요가 더욱 커질 것으로 예상되는데요, 기장군은 전국에 몇 없는 지역이라 다시 또 치고 나갈 가능성이 보입니다.

올해 들어 부산에서 최고가를 찍은 아파트는 부산의 대장 해운대구에 위치한 경남마리나아파트인데요, 경남마리나는 1996년 입주로 구축으로 경남마리나가 이토록 오른 이유는 당연히 재건축 때문입니다. 경남마리나 옆에 있는 대우마리나는 1차가 1991년, 3차가 1994년 입주로 좀 더 오래되어 재건축 가능성이 높다고 볼 수도 있는데요, 다만 경남마리나 위치가 바닷가와 접근성이 좋아 더 오르는 것 같습니다. 재건축 이슈가 가장 큰 삼익비치는 계속 꾸준히 상승세를 이어가고 있습니다.

그에 반해 거래량이 가장 활발한 아파트는 해운대가 아니라 연제구, 영도구, 남구, 사하구 등 다양하게 분포하고 있습니다. 그중 연제구의 레이카운티, 남구의 대연푸르지오 클라센트는 분양권입니다. 이미 분양권에 p가 많이 붙어 진입장벽이 꽤나 높은데요, 부산은 향후 공급물량이 많긴 하지만 지금처럼 분양권에 p가 많이 붙은 상태라면 가격방어도 문제없어 보입니다.

 

그 외에 거래가 활발한 영도구의 동삼그린힐, 절영, 사하구의 도시몰운대그린비치는 모두 바닷가 주변에 있는 매매가 1억 정도의 구축아파트입니다. 매매가가 1억 정도니 공시가격도 당연히 1억 이하일텐데요, 올해 공시가격이 많이 올라 공시가격 1억 이하 매물도 많이 귀해진 상태입니다. 1억이하는 건물은 당연히 오래된 구축일 수밖에 없는데 이런 집들은 재건축 이슈만 생기면 가격이 크게 오를 수 있어 요즘 인기가 많습니다. 사실 이 아파트의 위치는 바닷가 근처이긴 하지만 거주하기에 입지가 뛰어나다고 말할만한 곳은 아닙니다. 외지인들은 대부분 부산은 무조건 바다만 보고 투자하는 경향이 있는데 외지인들이 꽤나 들어간 것 같습니다.

 

이런 곳들은 재건축만 된다면야 신축이라는 새로운 입지를 갖게 되겠지만 너무 바다조망 하나도 입지를 판단하기엔 조심스러운 부분이 있습니다. 과거 오륙도 뷰가 보이는 신축 아파트들도 생각보다 큰 힘을 발휘하지 못했는데요, 물론 지금 같은 상승장에는 구별 없이 다 오릅니다만 이런 상승장은 특이한 경우라는 것을 기억하고 리스크 관리를 할 필요가 있습니다.

 

부산은 현재 작년 조정 이후 2급지, 3급지 위주로 가격 키 맞추기를 하다가 상승세가 다시 1급지인 해운대로 돌아오고 있습니다. 다만 재건축, 재개발 등 신축이 될 물건 위주로 오르는 추세라는 점을 알고 투자를 판단하시길 바랍니다.