7월 DSR40% 적용 비규제지역과 6억 이하 아파트를 찾아서, 남은 기회의 땅은 어디?

4월 29일 가계부채 대응 방안이 발표되면서 또 한 번 대출규제를 조이겠다는 의지를 내비쳤는데요, 과도한 대출이 부동산 폭등, 금융 불안의 한 원인으로 보아 대출규제를 통해 잠재우겠다는 취지입니다.

기존에도 DSR 규제는 있었지만 은행별로 40%만 맞추면 되고 개인별로 DSR이 40%로 제한되는 건 투기지역, 투지과열지구의 9억 초과 주택 또는 연소득 8천만원이 넘는 사람이 신용대출을 1억 넘게 받는 경우로 2가지뿐이었는데요, 7월부터는 이 범위가 훨씬 확장될 예정입니다. 주택담보대출은 투기지역, 투기과열지구 뿐만 아니라 모든 조정대상지역 그리고 시가 6억원 초과 주택까지 적용이 되며 신용대출은 소득과 관계없이 신용대출 1억원 초과까지 모두 제한을 받게 됩니다.

여기서 끝이 아니며 22년에는 총 대출액 2억원 초과, 23년에는 총 대출액 1억원 초과로 적용범위를 계속 해서 확대할 것으로 보입니다. 즉 이번 7월 전이 마지막 영끌매수의 기회가 될 것 같습니다. 또한 7월 이후부터는 비규제지역과 규제지역의 6억이하 아파트가 또다시 껑충 뛸 것으로 예상되는데요, 잠시 공급대책으로 인해 집값 안정화에 대한 기대가 커지는듯했지만 뚜렷한 공급대책이 없는 상화에서 재건축 아파트의 급등만 시작되고 있습니다. 특히 수도권의 경우 서울 아파트 대부분이 개인별 DSR 40%에 적용을 받기 때문에 경기도 외곽, 인천 등의 6억 이하 아파트로 어쩔 수 없이 밀려날 수요가 계속해서 늘어날 것입니다.

 

이미 6억을 아슬아슬하게 넘은 아파트에겐 아쉬울 수 있겠는데요, 투자자든 실거주자든 현재 몇없는 비규제 지역과 규제지역의 6억 이하 저가 아파트의 변화를 계속해서 지켜봐야 합니다. 지금은 천장, 1급지가 너무 높아졌는데요, 그 다음 2, 3급지에 기회가 많으며 올해는 남은 급지의 중저가 아파트가 발 빠르게 키 맞추기에 들어갈 시기입니다. 물론 2, 3급지의 키 맞추기가 완료된 다음엔 다시 천장, 1급지에게 기회가 돌아가겠습니다만 규제로 인해 그 시기가 생각보다 늦어지고 상승장 또한 길어질 것 같습니다.

 

작년까지만 해도 ‘무조건 규제’라는 분위기 때문에 비규제 지역의 경우 규제지역으로 바뀔 수 있다는 불안감이 도사렸습니다. 하지만 이젠 남은 비규제지역을 규제지역으로 지정하기엔 너무 수가 적어 힘들어 보이며 지정된다고 해도 전 국토가 해당되기 때문에 규제지역이라는 의미가 사라집니다.

현재 몇 없는 비규제지역 중 실거주로나 투자로나 가치가 높은 곳은 아산, 울산 북구, 부산 기장군 정도로 보이는데요, 아산은 천안이 조정지역으로 들어가면서 엄청난 투자, 실거주 수요를 계속해서 흡수하고 있는 곳입니다. 천안과 같은 생활권을 공유하고 있으면서 삼성 디스플레이라는 엄청난 일자리를 품고 있는데요, 요즘 일자리가 충청도 중심으로 계속해서 늘어나고 교통이 확장되면서 아산은 장기적으로도 좋게 보고 있습니다.

울산의 대장은 남구, 부산의 대장은 해운대인데요, 울산 북구와 부산 기장군은 대장 지역은 아니지만 나름대로 수요가 많고 대장에 비해 아직 저렴한 느낌이 듭니다. 특히 울산 북구는 향후 공급이 절대적으로 적어 전세가가 최근 엄청 달구어져 매매가를 치고 올라가고 있는데요, 갭이 요즘 많이 줄어들어 아파트 갭 투자자들에게 인기가 많습니다. 부산의 경우 향후 공급이 많아 전세가가 중간에 흔들릴 수는 있지만 기장군엔 교통, 오시리아 관광단지 호재가 많아 토지 투자를 하는 분들도 관심이 많은 곳이지요.

이 외에도 향후 공급이 적거나 호재가 많은 비규제지역, 그리고 규제지역이라도 입지가 좋은 66억 이하 주택이라면 앞으로 기회가 많다고 봅니다. 각자 성향에 맞게 성투하시길 바랍니다.