다음 오를 지역은 어디? 광역시 중심으로 찾아보는 저평가지역

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

과거 일산은 참 살기 좋은 곳인데 집값이 오르지 못했는데요, 일산은 그냥 일산이라서 안 오른다는 말이 있을 정도였습니다. 그런데 이번 장에 김포, 파주, 그리고 일산이 오르는 모습을 보면서 결국 오를 곳은 오른다는 사실을 알게 되었습니다.

집값 변동의 가장 큰 3요소는 유동성, 수요, 공급인데요, 수요가 많고 공급이 적은 환경에서 현금 유동성까지 풍부한 장에서는 상대적으로 저렴한 곳으로 돈이 계속 흘러가게 됩니다.

 

일반적으로 시장이 너무 과열화 되었을 때 규제가 들어가면 집값이 안정되기 마련입니다. 하지만 현 정책은 수요와 유동성을 막는 규제로 공급에 대한 대책이 없습니다. 수요와 유동성은 막는다고 막을 수 있는 게 아닙니다. 임대3법 전세대란으로 전세수요도 생존을 위해 매매수요로 돌아섰으며 돈은 규제를 해도 규제가 없는 곳을 찾아가고 있습니다. 수요는 전세가 해결되지 않으면 막을 수 없고 돈은 또 다른 구멍으로 빠져나갈 수밖에 없습니다. 결국 공급이 해결되지 않으면 상승세는 멈추지 않을 겁니다.

---

 

앞으로 돈이 흘러갈 곳, 오를 지역, 저평가 지역은 어떻게 알 수 있을까요? 엄청난 그래프와 수치로 입지를 파악하는 분들이 많지만 수학적 분석보다 중요한 게 바로 사례입니다. 부동산은 정해진 규칙에 의해 오르는 게 아니라 다양한 요소와 심리가 어우러져 변동됩니다.

 

저평가 지역은 절대적인 게 아니라 상대적으로 비교를 해야 알 수 있습니다. 무조건 싼 곳만 찾다간 저평가 지역이 아니라 저가치지역, 저가치상품을 선택하는 오류에 빠질 수 있습니다. 비교대상의 최초는 모두 강남입니다. 강남에 살자니 너무 집값이 비싸서 상대적으로 저렴한 서울 변두리가 오르기 시작하고, 서울이 오르니 주변 수도권으로 돈과 수요가 퍼져갑니다. 순서는 크게 강남, 수도권 그 다음 광역시, 지방입니다.

 

 

수도권 안에서는 경기남부와 북부의 집값 차이를 보면 알 수 있듯이 강남과 얼마나 접근성이 좋은지에 따라 달라집니다. 광역시는 먼저 광역시끼리 비교를 해야 하는데요, 2019년 11월 조정지역 해제 전 부산을 생각해보면 부산의 집값이 매우 저렴했다는 것을 알 수 있습니다. 조정지역으로 인한 침체기였지만 그래도 우리나라 제2의 도시인데 다른 광역시보다 저렴한 건 조금 이상하다고 의심하셔야 했습니다.

 

 

과거 대전을 살펴보면 꽤 오랫동안 매매수요가 낮은 침체기를 겪었습니다. 다른 광역시보다 수도권과의 접근성도 좋은 편인데도 비슷한 규모의 광역시 광주보다 저렴했죠. 다른 광역시와 비교한 후에는 주변 도시와 비교를 해봐야 하는데요, 이토록 오랜 기간 오르지 못한 이유는 바로 세종 때문이었습니다, 세종에 신축 아파트들이 공급되면서 대전 사람들이 많이 빠져나갔습니다. 하지만 세종도 공급이 안정되고 집값이 많이 오르니 키를 맞추어 대전이 오르게 됩니다.

 

 

지금은 어떤가요? 인천이 상대적으로 저렴해 보입니다. 물론 최근 투자수요 진입으로 많이 오르긴 했지만 인천은 위치 특성상 다른 수도권과도 비교를 해야 하는데요, 다른 수도권보다 상승이 늦어서 그래도 오를 갭이 좀 더 커 보입니다. 인천은 공급이 많지만 서울의 공급이 부족하고 수도권 수요가 워낙 많아 충분히 소화가 가능할 것 같습니다.

 

광주도 비슷한 규모의 광역시인 대전과 비교하면 약간 저렴하게 느껴집니다. 최근 그것을 느끼고 많은 투자자들이 들어가 많이 오르기도 했습니다.

 

대전도 올랐지만 주변 세종의 엄청난 집값에 비하면 저렴해 보입니다. 또 요즘 충청도에 호재가 많고 향후 공급도 부족한 편이죠.

 

부산 울산은 많이 작년 후반 많이 올라 지금은 보합 시기로 보입니다. 부산이 폭등하면서 상대적인 입지가 좋은 창원으로 몰렸고 그러다가 창원도 불이 붙어 묶이고 지금은 주변 입지 좋은 경상도로 퍼지는 느낌입니다.

 

광역시마다 차이가 있듯이 구, 동마다 그리고 아파트마다 가격은 차이를 보이고 유동성만 있다면 키를 맞추어 그다음 저평가된 곳이 오르게 되어있습니다. 물론 하락장엔 그 다음 곳까지 온기가 퍼지기는 힘듭니다. 전세가율이 높아지면서 상승세는 여전할 것으로 보이지만 꼭 리스크 관리를 하면서 투자하시길 바랍니다.