지금이라도 집을 사야 할까? 앞으로 더 오를 입지와 아파트는 따로 있다!

작년에 부동산 시장이 급등하면서 지금이라도 집을 사야 할까 하며 아직도 고민하는 분들이 있습니다. 하지만 이건 마치 데자뷰처럼 작년, 재작년에도 반복됐던 얘기인데요, 그럼에도 계속 집을 못 사는 이유는 현재, 과거보다 집값이 올랐고 나중에 하락했을 때 그 광경을 지켜보는 게 무섭기 때문입니다. 물론 영원한 상승장은 없겠지만 ‘지금이 꼭지인가’라는 의문은 질릴 정도로 몇 년째 반복되고 있습니다.

‘지금이라도 집을 사야할까요?’에 대한 답변은 다주택자라면 지금 갖고 있는 것들에 대한 세금, 종부세를 버틸 힘이 있는지에 따라 다를 것이고 무주택자, 또는 갈아타기를 노리는 1주택자라면 늦기 전에 마련하는 게 좋다고 판단하는데요, 어차피 부동산은 장기적으로 우상향 하기 때문입니다. 중간에 자기가 산 가격보다 조금 내려가는 시기가 있을 수도 있지만 그건 순간일 뿐이고 실거주자라면 거주가치는 어차피 변하지 않습니다.

그래도 이왕이면 하락장에도 덜 빠질 입지, 덜 빠지고 버틸 힘이 강한 아파트가 좋겠는데요, 좋은, 입지를 조건에 따라 나열하여 객관적으로 살펴볼 필요가 있습니다. 그냥 내가 주관적으로 살기 좋다는 느낌이 드는 지역, 아파트와 객관적으로 사람들이 살기 좋은 지역과 아파트는 다릅니다. 좋은 입지의 조건은 크게 일자리, 교통, 학군, 상권, 자연환경 등이 있고 요즘은 새 아파트가 워낙 부족하여 신축도 하나의 입지가 되고 있습니다.

보통 일자리와 교통은 같이 움직이는 경우가 많습니다. 양질의 일자리, 좋은 일자리가 있는 곳엔 늘 그 일자리에 가기 위한 교통이 형성되기 때문입니다. 학군은 조금 성격이 다른데 교통, 일자리와 조금 따로 노는 경향이 있습니다. 교통, 일자리는 무조건 새로 생기는 호재에 따라 크게 변하지만 학군은 우리 아이에게 새로운 것을 경험시키려는 시도보다는 전통적인 학군을 선호하는 경향이 큽니다. 생활편의시설은 보통 교통, 일자리, 학군이 있는 곳에 몰려 있으며 마트, 카페, 프렌차이즈 등 엄마들이 이용하기 좋은 시설들을 말합니다. 자연환경은 꼭 필수 조건은 아닌데 부산 해운대의 오션뷰처럼 뛰어날 경우 일자리, 교통, 학군 등 다른 입지를 능가하기도 합니다.

이미 좋은 입지를 갖춘 곳들은 비싸기 때문에 결국 앞으로 좋아질 입지를 찾아야 하는데요, 특히 입지가 크게 바뀌는 일자리, 교통의 변화에 집중할 필요가 있습니다. 예전에는 판교가 이토록 비싸질 것이라고 아무도 예상하지 못했는데요, 지금은 판교가 웬만한 서울보다 비싸다는 게 너무 당연해졌습니다. 얼마 전 GTX-d노선의 발표로 엄청난 희비가 헛갈렸는데 철도사업에 이토록 전 국민이 집중하는 이유도 바로 부동산 집값 때문입니다.

 

많은 부동산전문가들이 지금까지 많이 올랐지만 앞으로 더 오를 것이라고 예측하는 이유는 바로 부족한 공급 때문인데요, 지금까지 공급형태는 경기도 신도시로 이루어졌으며 본격적인 서울의 공급이 없었습니다. 거의 서울의 재건축 재개발은 올스톱 상태였는데 최근 들어 조금씩 서울의 공급 부족을 인정하고 필요성이 제기되고 있습니다.

특히 사업성이 낮은 곳들은 어떻게 해서든 사업성이 나와 진척이 되도록 이끌어줘야 하는데 공공으로 할 경우 대책 이후 산 사람은 현금청산 대상이 된다는 문구 때문에 요즘 문제가 많습니다. 지금은 없는 매물도 만들어서 끄집어내야 하는 실정인데요, 양도세 중과, 임대3법 때문에 있는 매물도 사라지고 있습니다.

 

지금은 서울이 크게 오른 후 서울 외곽지역이 붉게 타오르고 있습니다. 이 순환 궤도가 한번 돈다면 다시 이 불꽃은 서울로 되돌아올 것입니다. 뚜렷한 대웅방안이 없다면 이 궤도는 계속 반복될 것 같은데요, 물론 앞으로 대책과 시장의 반응을 검토하며 투자를 하시길 바랍니다.