전세가 상승률 2위 비규제지역 울산 북구, 갭 적은 공시지가 1억 이하 아파트를 찾아서

부동산에 관심이 있다면 매주 kb부동산에서 발표하는 시계열 자료를 보셨을 텐데요, 매매가격 상승 상위지역만큼 중요한 게 바로 전세 가격 상승 상위지역입니다. 특히 투자할 지역을 고르기 전이라면 매매가격 상승지역은 이미 가격이 올랐다는 것을 의미하기 때문에 전세 가격 상승지역을 좀 더 눈여겨볼 필요가 있는데요, 전세가의 상승은 향후 실수요를 의미하며 일반적으로 매매가의 상승으로 이어지기 때문입니다.

울산은 광역시 중에서도 향후 공급이 적어 하락에 대한 안전마진이 비교적 크다고 할 수 있는데요, 작년에 남구 중심으로 너무 올라 다소 보합기간에 머무르고 있습니다. 울산 북구는 작년 울산 남구, 중구가 조정지역이 되면서 조정지역에 빗겨나간 데다가 다른 구보다 특히 공급이 적습니다.

또한 과거 공급폭탄으로 가격이 많이 하락한 상태에서 아직 회복을 덜한 곳들도 많고요. ‘과거 공급폭탄으로 가격 조정을 받고 향후 공급이 없는 곳’은 부동산 투자에서 가장 최적의 조건이라고 할 수 있습니다.

 

전세가에 따라 매매가도 살짝 반응하고 있는데요, 남구, 중구가 조용한 반면 북구와 울주군은 조금씩 조금씩 기초를 다지고 있는 중입니다. 너무 급격한 상승은 향후 보합, 조정기간이 길어질 수 있기 때문에 이러한 상승속도는 딱 적당하다고 봅니다.

북구에서 가장 평단가가 높은 곳은 송정동으로 최근에 택지개발이 되어 신축이 많은 곳입니다. 하지만 그만큼 이미 가격도 멀리 갔기 때문에 지금 투자를 한다면 투자금이 많이 듭니다. 투자금을 줄이고 수익률을 높이기 위해서는 매매와 전세 갭 차이를 줄여야 하는데요, 어차피 전세가 올라가면 전세수요가 향후 매매수요로 돌아서면서 자연스럽게 매매가가 올라갑니다. 지금은 상안동, 신천동, 천곡동이 전세가 대비 매매가가 저평가되어 있다고 할 수 있습니다.

상안동은 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교를 둘러싸면서 주변에 홈플러스가 있어 아이를 키우기에 적합한 곳입니다. 연식이 꽤 된 구축이지만 이 곳대로의 수요가 있고 오히려 뚜렷한 신축이 없어 가격 방어도 가능합니다. 또한 소형평수의 경우 공시지가가 1억 이하라서 취득세 절감를 누리기에도 좋습니다.

그 다음 신천동입니다. 신천동도 주변에 상권과 초등학교를 끼고 단지를 이루고 있습니다. 여기도 구축이 대부분이며 그나마 협성 노블리스가 가장 연식이 덜 된 아파트네요. 신천동에서 조금 더 위로 가면 최근에 개발된 매곡지구가 있습니다. 신천동은 신천동 대로 생활권을 갖고 있으면서 매곡지구 상권을 누리기에도 좋은데요, 소형평수의 경우 매매가가 거의 1억에 수렴하고 공시지가도 6000~7000대로 매곡지구에 비하면 너무 저렴한 느낌입니다. 공시지가도 1억이 차기 까지 넉넉해서 오를 폭도 커 보이고요.

 

천곡동은 아파트단지와 생활권을 살펴보니 이 두 곳에 비해 많이 부족한 편이라 살펴보지 않았습니다.

 

구축 투자는 오르는 폭이 적고 나중에 탈출하는 시기가 어렵다는 편견이 있습니다. 하지만 그만큼 갭이 적기 때문에 덜 올라도 수익률 면에서 이득입니다. 그리고 구축 투자가 위험한 이유는 주변에 새로운 신축이 생기면 가격 방어를 하기가 어렵기 때문인데요, 향후 공급이 적은 곳에서 투자를 한다면 그러한 위험이 없고 앞선 연식이 올라가면서 구축도 함께 그 갭을 매우며 올라가는 형태를 띠게 됩니다. 물론 투자금과 자본이 많다면 굳이 구축에 투자할 필요가 없습니다. 각자 투자금과 성향에 맞는 투자를 하시길 바랍니다.