다주택자 주거용 오피스텔 업무용 오피스텔 취득세 종부세 부가세 양도세 차이점

부동산을 사고 싶어도 취득세 때문에 고민인 분들이 많지요. 그에 따라 오피스텔에 대한 관심도가 높아졌습니다. 하지만 오피스텔이라고 다 같은 오피스텔이 아닌데요, 오피스텔이 주거용인지 사무용인지에 따라 내가 내야할 세금이 달라집니다.

오피스텔은 일반 아파트와 달리 취득세가 모두 동일하게 4.6%입니다. 그래서 아파트 취득세 부담이 되는 다주택자들에게 요즘 인기가 많습니다. 하지만 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다. 주거용 오피스텔은 임대사업자의 경우 취득세 면제 사항이 있어도 최근 임대사업자의 유리한 점이 사라져서 큰 의미는 없을 것 같습니다.

또 최근 이슈가 되고 있는 종부세 부분에서도 다른데요, 주거용 오피스텔은 다른 보유 주택과 합산해 6억 초과면 과세가 됩니다. 하지만 업무용 오피스텔은 종부세 대상에서 제외가 됩니다.

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이렇게 살펴보면 모든 부분에서 업무용 오피스텔이 유리해보이는데요, 하지만 부가세를 놓치면 안됩니다. 주거용 오피스텔은 부가세가 없지만 업무용으로 임대료를 받으면 매년 2회 신고해야 하는 부가가치세의 대상이 됩니다. 물론 부가가치세가 환급되긴 하지만 10년 이내 재매각을 할시 환급받은 분을 다시 토해내야 합니다. 대부분 10년을 채우는 일이 잘 없기 때문에 그냥 내야한다고 생각하는 게 편합니다.

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혹시 업무용으로 사용하다가 주거용으로 변경하게 되면 공제받은 부가세 중 나머지 부분을 납부해야 합니다. 또한 임대료는 주거용으로 전환되면 부가세를 내지 않아도 됩니다. 주거용 오피를 업무용으로 변경할 수도 있는데요, 이 때는 취득 때 냈던 부가세는 공제가 되지 않으며 업무용으로 사용하게 된 시점에 공제 받지 못한 부가세 중 기간 경과를 제외한 매입세액을 공제받습니다. 임대료는 역시 업무용으로 전환되는 때부터 부가세를 내야합니다.

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마지막으로 양도세 차이점입니다. 주거용 오피스텔은 오피스텔 외 주택 보유를 따져 양도세를 계산해야 합니다. 다주택자라면 중과되는 경우가 많을겁니다. 하지만 업무용 오피스텔은 주택과 관계없이 보유기간별 양도소득세 기본세율과 장기보유특별공제율에 따라 양도세를 계산합니다. 주택외 부동산은 2년이상 보유시 1200만원 이하 6%에서 10억 초과 45%까지 다양합니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유하고 양도할 때 주는 소득공제 혜택으로 1년에 2% 계산하여 최고 30%까지 가능합니다. 예를 들어 3년 보유하면 6%, 5년 보유하면 10%가 빠집니다.

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또 하나 주의할 점은 업무용 오피스텔은 세입자가 전입신고를 못한다는 점입니다. 전월세를 낼 때 주거용 오피스텔보단 뒷순위가 되기 쉽겠죠.

어떤 용도가 더 좋다는 건 없습니다. 갖고 있는 주택과 상황에 따라 유리한 투자를 하시길 바랍니다.