평택 재건축 진행상황과 예정 아파트, 2030 도시기본계획 살펴보기

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

과거 평택은 신축 물량이 쏟아지면서 상승세가 지진 부진했었는데요, 이제 평택의 고덕신도시도 연일 신고가를 찍으며 많은 관심을 받고 있습니다. 그리고 평택은 삼성전자 반도체 공장의 라인 증설, 협력업체로 향후 많은 일자리가 창출될 예정이며 LG전자, 브레인시티, 대규모 사업단지와 srt 지제역 등 다양한 일자리, 교통 호재들이 많은 곳입니다.

 

2030 평택 도시, 주거환경 정비 기본계획에 따르면 주거환경 개선을 위한 재개발, 재건축 진행이 예정되어 있는데요, 평택에 빈 땅이 많아 과연 재개발, 재건축이 가능할까 싶었지만 평택 최초 첫발을 디딘 서정 주공연립(외인 주공)이 벌써 일반분양을 앞두고 있습니다. 합정주공 1, 2단지도 3년 전 조합설립인가 이후 최근 사업시행인가를 신청한 상태입니다.

 

지금 이미 재건축이 진행된 단지를 사기에는 p가 많이 붙은 상태라 갭 투자자에겐 부담스러울 수 있습니다. 그렇다고 재건축이 진행되기 전에 선진입하기엔 아무래도 걱정되는 상황이 많습니다. 하지만 저는 향후 재건축이 확실하다면 들어가 볼만하다고 판단되는데요, 모르시는 분들이 많겠지만 2019년 평택시에서 2030 도시 및 주거환경 정비 기본계획의 전략환경영향평가항목 등 결정 내용을 조심스레 공개하였습니다.

 

연식, 노후도, 용적률, 대지지분 등 재건축 가능성을 위해 고려할 점들이 많겠지만 이런 조건들이 충족된다고 해도 시에서 해주지 않으면 아무런 의미가 없습니다. 그렇기 때문에 재건축 투자는 쉽게 다가가기가 힘듭니다. 그런데 고맙게도 평택시에서 직접 점수를 매겨 재건축 계획 순위까지 만들어줬네요. 순위가 높을수록 재건축 사업을 먼저 진행할 예정인데요, 재건축 사업은 길면 10년 이상 지체되는 경우도 많기 때문에 순위가 높은 곳에 들어가셔야 합니다.

 

단계별 연도로 봐서 저라면 2단계(2024년~2027년)에 있는 곳에 들어갑니다. 3단계, 2028년 이후는 너무 먼 미래라 정말 장기로 들고 가실 분들은 모르겠지만 재건축 진행도 거의 10년이 걸리기 때문에 저는 패스합니다. 물론 사업성이 커야 절차가 빨리 진행되기 때문에 대지지분은 같이 살펴보는 게 좋습니다.

 

2단계 재건축 예정인 단지들을 순위대로 나열하면 1위 이충동 주공, 2위 서정동 동산아파트, 3위 서정동 서정주공 3단지, 4위 합정동 합정주공 3,4단지입니다. 앞서 합정주공 1단지와 2단지가 함께 추진되는 것으로 보아 3, 4단지도 함께 갈 예정으로 보입니다.

 

 

먼저 1위인 이충주공(송탄 이충 주공 4단지) 입니다. 이미 많은 투자자들이 쓸어간 뒤라 매매도 2건뿐이고 최근 큰 평수 기준 1억 7000까지 거래된 상태입니다. 현재 최저 매매가 1억7500, 전세는 매물이 없어 최근 전세거래 가격을 보았을 때 9000으로 투자금은 8500 예상됩니다.

 

그 다음 2위인 서정동 동산아파트입니다. 동산아파트는 이충 주공에 비해 매매건수는 많이 남은 편입니다. 최근 큰 평수 기준 1억 5800까지 거래되었고 현재 최저 매매가 1억 3800에 나와있네요. 최근 실거래가에 비해 저렴한 급매 몇 개가 보입니다. 최저 전세 매물은 1억 1500으로 투자금은 3000 정도 예상되는데요, 재건축에 이 정도 소액투자는 거의 없습니다. 최근 전세가가 높아지면서 이런 현상이 나타나는 것 같습니다.

 

3위인 서정 주공(서정 주공 3단지)입니다. 큰 평수 기준 최근 1억 4000 거래되었고 지금 매물 최저가는 1억 4500이며 전세 매물은 없고 최근 거래된 전세가는 7000입니다. 예상 투자금은 7500입니다.

 

 

4위인 합정주공4단지입니다. 큰 평수 기준 최근 1억7500~8000까지 거래되었고 지금 매매 최저가는 1억 8000입니다. 전세 매물은 없으며 최근 전세 거래 가격은 1억으로 예상 투자금은 8000입니다.

 

재건축은 일반 갭투자와 달리 고려할 점들이 많습니다. 하지만 최초 재건축 단지인 서정연립이 일반분양을 앞두고 시에서 재건축 예정 단지를 발표한 것으로 보아 시간이 조금 지체되더라도 가능성은 꽤 높아 보입니다.

잘 판단하여 성투하시길 바랍니다.