잃지 않는 투자 안전마진 계산하는 3가지 방법 (수익률 공시지가 임대수익률)

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

요즘 인터넷이든 TV든 온통 주식과 부동산 이야기로 가득합니다. 그만큼 주식과 부동산으로 수익을 낸 사람들이 많다는 뜻인데요, 작년에 어떤 주식을 사든 어떤 부동산을 사든 안 산 사람은 벼락 거지, 산 사람들은 승자가 되었습니다. 코로나 때문에 세계경제가 힘들다는데 코스피는 3000을 넘어서고 집값은 미쳐 날뛰고 있습니다.

 

대체 왜 이런 현상이 나타나는 걸까요?

금리를 낮춰 현금 유동성은 큰데 소비할 곳은 없습니다. 돈이 갈 곳이 주식과 부동산밖에 없네요. 그리고 작년 주식, 부동산을 못 산 사람들이 현금을 쥐고 있으면 벼락 거지가 된다는 작년의 경험을 토대로 올해 주식과 부동산에 뛰어들기 시작했습니다. 과거와 달리 주식, 부동산에 대한 데이터를 얻기도 쉬워져 사람들이 빨리 움직이고 현금도 빨리 흐르고 있습니다. 심지어 엄청난 물가 상승, 인플레이션이 예상되면서 현금자산보다 실물자산의 중요성이 더욱 커지고 있습니다.

 

하지만 이럴 때일수록 중요한 게 바로 투자 리스크 관리, 안전마진 설정입니다. 이건 주식, 부동산 모두 마찬가지인데요, 이미 오른 곳에 들어가면 생각보다 큰 수익률을 얻을 수 없습니다. 사람들이 들어간다고 돌발적으로 따라 들어가다가는 나보다 먼저 들어간 사람들의 수익만 높여주는 꼴이 되기 쉽습니다.

 

불장일수록 마음을 가다듬고 수익은 크게 못보더라도 잃지 않는 투자방법을 모색하셔야 하는데요, 저만의 잃지 않는 아파트 투자 방법, 안전마진 계산 방법에 대해 알려드리겠습니다.

주식이든 부동산이든 가장 중요한건 타이밍과 타임인데요, 우선 타이밍은 낮은 가격에 매수하는 것입니다. 아무리 좋은 주식, 좋은 아파트라도 비싸게 사면 큰 재미를 못 봅니다. 그리고 만약 내 예상과 다르게 가격이 떨어진다면 그에 따른 마인드 관리도 쉽지 않은데요, 하락장을 맛보신 분들은 아시겠지만 하루하루가 지옥일 겁니다. 주식, 부동산 상관없이 모든 투자는 쌀 때 사셔야 합니다.

 

타임은 오를 때까지 버티는 시간입니다. 주식이나 부동산이나 늘 오를 때까지 못 버티고 팔아서 문제입니다. 이번 상승장 때 다들 겪으셨겠지만 지금 가장 슬픈 사람은 주식과 집을 다 팔아버린 사람들입니다. 코로나 이후 주식이 V자 반등을 시작할 때 이때다 싶어 빨리 털고 나온 사람들, 정부에서 종부세, 양도세 각종 규제를 시작할 때 두려워서 팔고 나온 사람들, 사고 후회하는 것보다 팔고 후회하는 경우가 대부분입니다. 저는 주식은 잘 모르지만 부동산, 특히 아파트는 나두면 결국 오릅니다. 중간에 하락하는 시기가 있을 수 있지만 버티기만 한다면 갑자기 없던 호재가 생기고 옆에 있던 신축이 노화되면서 재건축 이슈가 터지고 알아서 오르는 게 아파트입니다.

 

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지금이 좋은 타이밍인지, 그리고 내가 타임을 버틸 수 있는지 확인하는 방법은 사람마다 다르겠지만 저는 주로 3가지 계산방법을 사용합니다.

 

 

 

우선 지금 낮은 매수가격인지, 타이밍을 아는 방법입니다. 과거 데이터를 보고 과거 최고점과 최하점을 비교해봅니다. 지금 매수가격이 최하점에서 최고점과 최하점 차의 1/3이하로 오른 상태여야 합니다. 예를 들어 최고점 7억, 최하점 1억이라면 최고점과 최하점 차의 1/3은 2억이고 최하점은 1억이니 1+2=3억 정도면 안전하다고 보시면 됩니다.

 

1. 과거 최고점 - 매수가격 = 예상수익

2. 매수가격 - 전세가격 = 투자금

3. 예상수익/투자금*100 = 수익률

 

과거 최고점을 예상 매도가격이라고 생각하고 여기서 매매가를 빼면 예상 수익이 되고 매수가격에서 전세가격을 빼면 투자금이 됩니다. 저는 이렇게 계산한 수익률이 200% 넘는 곳만 들어갑니다.

 

 

 

그다음 공시지가를 확인하는데요, 공시지가와 현재 매매가를 비교해보면 매매가가 땅의 가치에 비해 얼마나 뻥튀기가 됐는지 알 수 있습니다. 공시가가 매수가격의 60%가 넘으면 투자할만하다고 볼 수 있습니다.

 

마지막으로 내가 타임을 버틸 수 있는지 확인하는 방법인데요, 타임을 버티려면 꾸준히 전월세 수요가 있는 곳에 투자하셔야 합니다. 투자에 있어서 가장 두려운 것은 현금흐름이 막히는 겁니다. 현금 흐름이 막히면 내가 생각한 매도 가격이 아직 오지 않았는데도 억지로 매도를 해야 하는 경우가 생깁니다. 그렇기 때문에 늘 전월세 수요가 많은 산업단지, 일자리 주변이나 좋은 학군, 초품아 단지로 가셔야 합니다. 아파트는 월세수익률보다 시세차익으로 얻는 수익이 훨씬 크기 때문에 전세로 가는 게 이득이지만 혹시 모를 사태를 대비해 임대수익률을 계산해봅니다.

 

 

 

 

1. 매수가격 - 대출가격 - 보증금 = 투자금

2. (월세-이자비용)*12 = 연순수익

3. 연순수익/투자금*100 = 수익률

 

임대수익률 계산은 보다 복잡해 보일 수 있지만 요즘은 부동산 계산기 어플에 임대수익률 계산기가 다 탑재되어 있어서 거기에 돌려보면 됩니다. 저는 대출 없이 매수했다고 가정했을 때 최소 5% 이상은 되어야 안전하다고 봅니다. 7% 이상이 되면 그곳은 임대수익률이 좋은 입지기 때문에 나중에 현금이 생기면 월세 전환도 고려할 수 있습니다.

 

 

이미 엄청난 인플레이션이 시작되었습니다. 얼마 전 담배값이 인기 검색어1위에 오르며 시장, 마트만 가도 야채에 뭘 발랐는지 야채값까지 폭등하고 있습니다. 올해 어떤 투자를 하든 투자를 하시되 자기만의 안전마진은 꼭 챙기고 가시길 바랍니다.