[부린이tip] 부동산 입지 좋은 곳 찾는 방법 (교통, 일자리, 학군, 환경)

 

 

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

부동산 투자를 안 해본 분들은 임장을 가면 집 밖의 환경보다 집 안의 인테리어에 매몰되는 경우가 많습니다. 무조건 새 아파트가 좋다고 생각하고 집 구조, 인테리어에 집중하죠. 물론 연식과 구조도 중요하지만 가장 중요한 건 입지입니다. 시간이 갈수록 건축물의 가치는 떨어지지만 땅의 가치는 올라가기 때문이죠. 신축이든 구축이든 집값이 오르기 위해서는 좋은 입지에 있어야 됩니다.

 

입지가 좋은 곳이란 무엇일까요? 크게 교통, 일자리, 학군, 환경으로 나누어 볼 수 있는데요, 여기서 환경은 백화점, 마트, 상권이 많은 환경이 될 수도 있고 아이를 키우기에 적합한 생활시설이 많은 환경이 될 수도 있으며 바다, 호수, 공원이 보이는 자연환경이 될 수도 있습니다.

 

1. 교통

 

대부분의 아파트를 보면 교통이 좋은 역세권 주위로 집값이 높게 형성되어있습니다. 특히 교통은 수도권에서 크게 작용하는데요, 서울까지 지하철을 타고 빨리 갈 수 있는 곳, ktx, srt로 빠르게 서울진입이 가능한 곳, 그리고 이슈가 되는 gtx를 보면 알 수 있듯이 수도권 집값은 얼마나 빠르게 서울 진입이 가능한가에 달려 있습니다. 물론 서울 안에서도 교통은 중요하지만 서울은 대부분 지하철이 깔려있기 때문에 역세권 자체보다는 2호선, 9호선 같은 강남과의 접근성이 더욱 중요합니다. 지방도 교통이 중요합니다만 지방은 교통보다 다른 요소들이 더 크게 작용하는 경우가 많습니다. 울산에서 가장 비싼 아파트가 울산역 주변에 있나요? 울산역은 도심이 아닌 울주군에 위치해 서울역처럼 울산역을 이용하는 사람이 많지 않습니다. 오히려 울산은 자차로 이동하죠. 부산역도 도심에 있지만 부산의 대장은 해운대와는 거리가 꽤 멉니다.

 

2. 일자리

대기업, 큰 산업단지가 생기면 그만큼 고용이 창출되고 사람들이 모이게 되기 마련입니다. 하지만 굴뚝 많은 공장이 많다고 집값이 오르진 않겠죠. 연기 나는 공장 주변에 살고 싶은 사람은 없을테니깐요. 울산의 경우 제조업 공장이 대부분이기 때문에 공장 주변 환경이 좋지 않아 집값 높은 아파트는 공장주변이 아니라 먼 곳에 있습니다. 집값이 오르기 위해서는 세종의 고위공직이나 서울의 대기업 본사처럼 연봉 높은 고급 일자리, 양질의 일자리가 중요합니다.

 

3. 학군

교통과 일자리는 새롭게 변할 수 있지만 학군은 변할 수 없습니다. 서울 역시 대치동, 목동, 중계동 주위로 집값이 높게 형성되어 있으며 심지어 지하철 역세권보다 학원가가 많고 학군이 높은 곳의 집값이 더 높기도 합니다. 우리나라 특성상 다른 나라보다 교육열이 높고 내가 출근하는데 좀 불편하더라도 아이가 학원가는 시간이 늦춰져서는 안 된다고 생각하죠. 일분일초가 아까운 수험생 아이가 지하철에서 시간을 소모하는 건 용납할 수 없습니다. 학군의 중요성은 지방에서 더욱 뚜렷하게 나타나는데요, 그 지방에 특별한 일자리, 교통의 호재가 없을 경우, 신도시라서 아직 전통적인 학군이 형성되지 않은 경우 이 특성은 심해집니다.

 

4. 환경

교통, 일자리, 학군 다음으로 살펴볼 것이 환경인데요, 백화점, 마트, 상권은 대부분 교통이 좋은 곳에 포진되어 있는 편입니다. 아이 키우기에 좋은 도서관, 안전한 생활시설 역시 학군 주변에 형성되어 있고요. 별도로 생각해볼만한 것이 바로 자연환경인데요, 서울의 한강, 부산의 바다같이 조망권이 특별한 경우 집값이 크게 오르는 경우가 많습니다. 특히 부산의 바다보이는 아파트는 외부 투자자들에게 큰 매력으로 느껴지는데요, 부산 수영구, 남구의 교통이 불편한 아파트들도 바다가 보인다는 것만으로도 한동안 집값이 높게 뛰었습니다. 작은 호수나 공원들도 집값 형성에 작용을 하긴 하지만 교통, 일자리, 학군을 이길 만큼 크게 좌지우지하지는 않는 것 같습니다.

 

덧붙이자면 구축일수록 학군이 중요한데요, 새롭게 형성된 교통, 일자리 주변엔 새로운 아파트를 지을 수 있지만 학군은 새롭다고 무조건 좋은 게 아니기 때문입니다. 구축 투자에 있어서는 학군을 주의깊게 보아야 하며 내가 투자하는 아파트의 평수에 따라서도 달라질 수 있습니다. 소형아파트는 학군보다 교통, 일자리가 중요합니다. 소형아파트 특성상 가족단위보다는 혼자 살거나 신혼부부일 경우가 많기 때문이죠. 반대로 대형아파트일수록 가족단위가 많기 때문에 학군의 중요성이 더욱 커집니다.

 

투자하기에 앞서 1차적으로 그 지역의 교통, 일자리, 학군, 환경을 중심으로 살펴보고 그다음 내가 투자하는 아파트의 연식, 평수에 따라 조금 달리 평가하시면 됩니다. 상승장이 예측되는 올해, 꼭 성투하시길 바랍니다.