천안 임장 후기로 깨달은 pir로 투자 가치 판단하는 방법

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

투자 지역을 찾을 때 좋아 보이는 지역, 가치가 높은 지역을 생각하는 분들이 많은데요, 투자의 핵심은 저평가지역, 가치에 비해 가격이 싼 지역을 찾는 것입니다. 아무리 좋고 가치가 높은 지역이라도 지금이 꼭지라면 그건 그냥 내가 살고 싶은 지역이지 투자의 대상이 아니죠. 부동산이든 주식이든 투자는 현 가치보다 가격이 쌀 때 들어가야 합니다. 이건 투자를 할 때 마인드 관리를 위해서도 참 중요한데요, 꼭지에 들어가면 앞으로 가격이 하락하지 않을까 걱정을 안고 살게 되지만 바닥에 들어가면 앞으로 오를 가능성, 희망을 보고 살게 됩니다.

저평가 지역인지 판단하기 위한 다양한 지표들이 많은데요, 오늘은 그 중에 pir(가구소득 대비 주택 가격 비율)에 대해 말씀드리겠습니다.

 

pir란 주택가격을 소득으로 나눈 값인데요, pir를 보면 내 소득으로 몇 년을 모아야 이 아파트를 살 수 있는지 알 수 있습니다. Numbeo에 따르면 서울 아파트의 pir는 28.86인데 이는 내가 대략 29년 동안 소득을 안쓰고 모아야 서울에서 아파트 한 채를 살 수 있다는 뜻입니다.

 

하락론자들은 세계 다른 선진국에 비해 한국의 pir가 지나치게 높다며 거품이 꼈다고 말하는데요, 소득을 연소득, 가구소득, 세전소득, 세후소득 등 어떤 데이터로 잡을 것인지 또 수요와 공급, 그리고 물가의 변동은 어떻게 바뀔 것인지 고려가 되지 않았기에 단순히 pir를 보고 거품이다 아니다를 판단하기는 힘듭니다.

 

하지만 지역별로 pir를 비교한다면 가치판단을 좀 더 쉽게 할 수 있습니다. 제가 천안이 조정지역으로 발표되기 전 천안에 임장을 갔었는데요, 그 때 천안은 ‘가치 높은 비규제 지역’이라는’ 생각으로 많은 투자자들이 진입하고 있었습니다. 저는 투자자들이 꽤나 진입한 후에 임장을 갔기 때문에 투자하기에 적합하지 않다고 판단하여 투자를 하지 않았는데요, 천안 서북구를 중심으로 임장을 하다가 현재 과열된 천안 서북구가 조정지역이 된다면 천안 동남구가 오르지 않을까라는 생각이 들어 중간에 동남구로 발길을 돌렸습니다.

 

천안의 소득은 약 312만원으로 서북구는 약 317만원, 동남구는 약 303만원 정도인데요, 데이터로 알 수 있듯이 서북구가 동남구보다 소득이 높습니다. 삼성을 비롯한 고급 일자리가 서북구에 많기 때문에 이건 너무 당연한 수치로 서북구의 집값도 동남구보다 비싼 게 당연하겠죠. 하지만 제가 동남구에 임장을 갔을 때 매우 이상한 점을 발견하게 되었는데요, 제가 앞서 임장을 했던 서북구의 아파트와 같은 평수, 비슷한 연식의 동남구 아파트가 가격이 동일하다는 점이었습니다. 동남구 부동산을 방문했을 때 소장님들은 하나같이 입을 모아 ‘서북구의 상승이 꽤나 오래된 뒤라 정부에서 천안 서북구 조정지역으로 발표할 것 같다. 그렇기 때문에 동남구가 투자의 적기다.’ 라고 하며 많은 투자자들을 유혹했고 거의 경매 수준으로 집도 안 보고 계약하는 분들이 많았습니다.

 

정부의 규제로 인한 사람들의 심리로 가격이 매우 비틀어진 상태였는데요, 동남구가 서북구와 가격이 같다면 어떤 지역에 투자를 하는 게 맞을까요? 당연히 서북구입니다. 그래서 저는 아무리 천안의 서북구만 조정지역이 된다고 하더라도 지금 동남구는 사람들의 심리로 거품이 꼈다고 판단하여 투자를 하지 않았습니다. 그런데 며칠 후 천안의 서북구와 동남구 모두 조정지역이 되었는데요, 동남구가 오르기 전에 진입한 분들은 이미 재미를 보셨겠지만 서북구만 조정지역이 될 것이라는 기대로 들어가신 분들은 많이 물리셨을 겁니다.

 

이렇게 pir는 지역비교에 활용할 수 있으며 pir의 변동을 보시면 이 지역에 지금 들어가는 게 맞을지 판단하는 지표가 될 수 있는데요, pir값의 자체를 보기보다는pir의 변동을 살펴 과거보다 현재 매가가 낮은 편인지 높은 편인지 알 수 있습니다.

 

부동산 지인을 통해 지역별로 연간 가구소득과 8484 기준 아파트로 측정한 pir의 변동을 그래프로 쉽게 볼 수 있습니다. 수치로 보면 천안은 지금 pir가 높아 과거보다 과열된 상태로 볼 수 있겠네요. 하지만 여기서 주의하셔야 할 점이 신도시입니다. 신도시의 경우 과거보다 교통, 일자리, 주거환경이 확연히 좋아졌기 때문에 pir 측정이 힘들고 pir가 높게 측정될 수 있겠죠. 가치 판단을 할 때 pir를 참고하되 무조건적으로 판단하기보다 다양한 방면을 함께 살펴봐야 할 것 같습니다.