인구절벽, 부동산폭망? 인구수보다 세대수를 주목해야

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

대부분의 부동산 전문가들이 올해 2021년 부동산 집값이 오를 것이라고 예상하는데도 불구하고 여전히 부동산 폭락, 하락론을 펼지는 분들이 계십니다. 레파토리를 들어보면 인구절벽, 생산인구 감소로 인해 수요가 대폭 줄어들 것이라고 하는데요, 특히 일본에 비교하며 한국 부동산은 버블이다, 폭락 위기라고 주장하는 경우가 많습니다. 하지만 한국과 일본의 부동산 차이, 그리고 한국의 세대수 추이를 보시면 부동산 폭락이 얼마나 생뚱맞은 말인지 알 수 있습니다.

 

먼저 그 당시 일본을 보시면 일본 경기가 악화되면서 금리를 대폭 인하했는데요, 이후 저금리로 인해 사람들이 대출을 받아 부동산을 사기 시작했습니다. 심지어 기업들도 대출을 받아 부동산으로 돈을 굴리게 되었죠. 이후 단기간 사이 지나친 가격 폭등으로 부동산에 버블이 끼게 되었습니다. 정부에서는 버블상태를 안정시키기 위해 금리를 인상시켰는데요, 이후 사람들이 대출을 갚고 현금 흐름이 은행으로 돌아가면서 물가 하락으로 인해 부동산 버블이 붕괴되었습니다. 게다가 당시 일본에선 주택공급을 연간 140~160만 호를 공급하면서 엄청난 공급량이 발생했는데요, 이렇게 수요에 비해 공급이 폭발적으로 늘어나면 가격은 당연히 하락할 수밖에 없습니다.

 

하지만 한국은 다릅니다. 한국에선 대출을 받아 부동산을 사는 게 거의 불가능에 가까워졌는데요, 지나친 대출 규제로 인해 실수요조차 내집마련이 힘들어진 실정입니다. 그리고 부동산 가격을 결정하는 가장 기본은 수요와 공급인데요, 인구수가 감소하면서 수요가 줄어들까요?

 

보도자료에도 정확히 적혀져있네요. 인구수는 감소했으나 세대수는 증가했습니다.

부동산의 수요는 인구수보다 세대수를 보셔야 하며 핵가족화가 되면서 집을 원하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 수요는 늘어나는데 공급은 어떨까요? 지금 정부 정책으로 봐서는 공급은 한동안 없을 것 같네요. 영원한 집은 없으며 집은 노후화되기 마련입니다. 서울엔 지금도 집 같지 않은 집들, 썩고 있는 집들이 판을 칩니다. 그런데도 지금 정책으로 봐서는 새로운 공급을 만들 생각은 없어 보입니다.. 특단 대책을 발표한다고는 하는데 지금처럼 호텔 개조 수준이라면 질 좋은 공급이 나오기 힘들 것 같습니다. 게다가 매도가 가능해야 공급이 풀릴텐데 양도세 중과로 인해 다주택자가 집을 팔지도 못하는 상황이라 양도세를 낮추지 않는다면 지금 공급 상황이 개선되기 어렵습니다.

 

인구수 감소, 세대수 증가. 앞으로 시장은 어떻게 될까요?

도심에 가고 싶어하는 욕구, 수요는 폭발적으로 늘며 지방 소도시는 소멸될 것입니다. 예전엔 노인들이 시골에 돌아가서 전원생활을 즐기려 하기도 했지만 지금 세대는 다릅니다. 나이가 들면서 가장 걱정되는 게 건강, 의료비, 의료시설일텐데요, 지금 보시면 지방에 병원들은 의사가 없어서 망해가는 실정입니다. 의사들도 지방에 가고 싶어 하지 않고 의사 인원수도 턱없이 부족하며 질 좋은 의료서비스는 도시로 점점 집중되고 있습니다. 이번에 코로나 사태를 겪어서 아시겠지만 나이가 들수록 무서운건 건강의 위협이며 늘 질 좋은 의료서비스를 누릴 수 있는 환경을 원하겠죠.

 

지금 대학진입이나 교육을 보셔도 알 수 있는데요, 아이들 수가 줄면서 교육열이 떨어지고 대학 진입이 쉬워졌을까요? 양극화만 심해졌을 뿐입니다. 앞으로는 어디가 가치가 있는 곳이고 가치가 떨어지는 지 제대로 파악하여 투자를 해야 합니다.. 양극화라고 하면 서울만 생각하시고 어차피 나는 서울에 집을 못 산다고 하며 투자를 포기하시는 분들이 많은데요, 경기도는 서울에 가고 싶어하는 가수요가 늘 존재하듯이 지방에도 그 지방과 같은 생활권을 공유하는 큰 도심, 광역시로 가려는 가수요, 욕구가 늘 도사리고 있습니다. 도심 중심으로 어디가 저평가 되어 있는지 크게 크게 보셔야 합니다..

 

세대당 인구수가 많은 곳을 찾아라

세대당 인구수가 많다는 것은 무엇을 의미할까요? 주변을 보면 세대수는 많아도 1인 가구가 많은 곳이 있는 반면 가정을 꾸리고 살고 싶은 곳이 있습니다. 세대당 인구수가 많을수록 아이와 함께 가정을 이루어 사는 사람들이 많다는 뜻이며 학군을 비롯한 생활권이 발전할 가능성이 높습니다.

또한 국민 평수84를 선호하는 수요도 높겠죠. 행안부에 따르면 전국 세대당 인구수의 평균은 2.24명이고 세종은 무려 2.47명이네요. 물론 세대수 증가의 추이와 수요공급, 현상태의 가격도 함께 보셔야 합니다.

 

올해도 성투하시길 바랍니다.