수익형 부동산 vs 시세차익형 부동산, 월세로 돌릴까 전세로 돌릴까?

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

많은 분들이 아파트나 오피스텔을 투자할 때 수익형으로 돌릴지 시세차익형으로 돌릴지 고민을 하시는데요, 처음 부동산에 입문하시는 분들은 월세투자 수익형 부동산에 대한 동경이 있습니다. 매월 통장에 일정한 돈이 꽂힌다면? 상상만 해도 행복한 투자입니다. 이렇게 수익형 부동산, 월세만 몇개씩 돌린다면 일할 필요도 없이 생활비가 해결된다는 상상에 행복감에 젖습니다.

 

하지만 저는 수익형 부동산, 월세 투자를 하지 않습니다. 오로지 시세차익형 부동산, 전세 투자만 하는데요, 물론 상가, 오피스텔 투자는 따로 볼 수도 있겠지만 아파트는 무조건 시세차익형이 이득이라고 확신합니다. 그 이유에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

우선 첫번째 이유는 투자금 대비 수익율입니다. 5억 아파트를 샀다고 칩시다. 매매가 5억 아파트의 전세는 3억입니다. 그러면 투자금은 2억이 되죠. 월세로 돌리면 보증금 5000에 월세 80만원입니다. 그러면 투자금이 4억 5000만원이 됩니다. 2년 뒤 아파트 가격이 2억이 올랐다고 가정합시다. 전세로 돌릴시 2억을 넣고 2억이 나오니 수익률을 100%가 됩니다.

 

 

월세로 돌렸을 경우 수익은 2억+(80만원*12)=2억960만원이네요. 하지만 제가 넣은 돈은? 4억 5000만원이죠. 4억 5000만원을 넣고 2억 960만원을 버는 것, 수익률을 계산해보니 47%정도네요. 답이 나오시죠? 무조건 전세입니다. 시세차익형 전세 수익률 100%와 수익형 월세 수익률 47%는 엄청난 차인데요, 투자금이 늘어날수록 수익은 그에 따라 커지기 때문에 월세로 돌리는 건 무조건 손해입니다.

 

두번째 이유는 투자를 많이 하기 위해서입니다. 대부분 월세를 선택하시는 분들은 '시세차익형은 2년 뒤에 수익을 얻지만 월세 수익형은 매달 돈이 나오니 이 돈을 사용할 수 있어서 현금 흐름에 좋지 않을까?' 라고 생각하는데요, 이건 부분일뿐 전체를 보셔야 합니다. 제가 10억이 있다고 쳤을 때 앞서 말했듯이 매매가 5억에 전세 3억, 갭2억인 아파트를 몇개 살 수 있죠? 무려 5개나 살 수 있습니다. 하지만 월세로 돌리면 10억이 있어도 매매가 5억에 월세 5000/80인 아파트는 갭이 4억5000만원이기 때문에 2채정도 밖에 살 수 없습니다. 아파트 한 채를 샀을 때의 수익률에서도 이미 차이가 벌어지는데 투자조차 할 수 있는 양이 줄어드니 최종값은 더욱 벌어질 수 밖에 없죠.

 

그럼 생활비는 어떻게 하나요?

생활비가 없다... 하시는 분은 월세를 몇개 돌리는 것도 방법입니다. 하지만 근로소득이 있는 분들은 무조건 시세차익형 전세로 돌리시는 게 이득입니다. 그래서 보통 젊을 때 시세차익형으로 돌리다가 나중에 수익형으로 전환하는 분들도 계시죠. 나이가 들면 연금처럼 다달이 나오는 돈이 필요하기 마련이니깐요. 전 몇달 전 퇴사를 하고 근로소득이 없지만 무조건 전세로 돌립니다. 50대 이하분들은 잠깐의 행복을 위해 월세로 가지 마세요. 알바를 뛰든 사업을 하든 한달 생활비만 마련할 수 있다면 추후 수익을 위해 시세차익형을 추천드립니다.

 

상가, 오피스텔 투자 vs 아파트 투자

상가투자, 오피스텔 투자는 조금 다를 수 있는데요, 아무래도 최근들어 취득세 중과율이 높아지면서 주택수 상관없이 취득세가 같은 오피스텔, 상가 쪽으로 가시는 경우가 많아졌습니다. 하지만 그래도 저는 상가, 오피스텔 보다 아파트가 답이라고 봅니다. 이유는 간단한데요, 아파트가 훨씬 쉽습니다. 상가, 오피스텔의 매매가를 보시면 아파트가 년마다 매매가가 증가하는 만큼 오르지 않습니다. 물론 오르는 곳도 있겠지요. 하지만 그런 곳은 거의 찾기가 힘들고 이미 그런 곳은 오를대로 오른 경우가 많습니다. 그리고 집주인이 되면 생각하시는 것보다 세입자와 연락할 일이 종종 있는데요, 아무래도 상가 세입자 분들보다 주거용 아파트에 거주하는 세입자 분들이 부동산에 밝지 않아 제가 원하는 쪽으로 대화를 이끌기가 편합니다. 그리고 요즘 경기가 힘들다보니 월세를 미루고 안내시는 분들도 많은데요, 월세로 대출 이자를 갚으려고 했다면 내가 생각한 계획이 흐뜨려져 중간에 심리적으로 불안할 수 있습니다. 그렇기 때문에 저는 여러모로 어떻게 보나 월세보단 전세, 수익형보단 시세차익형 투자가 좋다고 봅니다. 물론 상가, 오피스텔 투자 스킬이 많고 그 쪽으로 도가 트인 분들은 하셔도 됩니다.

 

2021년 부동산 집값 전망을 전문가 대상으로 조사했을 때 대부분이 올해도 오를 것이라고 예상했습니다. 작년도 봤듯이 손에 현금을 보유하고 있다간 벼락거지가 될 수 있습니다. 부동산이든 주식이든 자신이 할 수 있는 투자방법을 공부해서 물가 오름 폭의 수익이라도 꼭 이루시길 바랍니다.