저평가 지역, 오를 지역 찾는 방법, 일산은 갑자기 왜 올랐을까?

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

많은 부동산 전문가들이 올 해도 작년처럼 부동산 가격의 상승세가 지속될 것이라고 예상하고 있습니다. 많은 전문가들이 이렇게 부동산 가격의 폭등을 예상하는 이유가 무엇일까요? 그건 돈이 갈 곳이 없기 때문인데요, 한국 경기가 안좋다하지만 돈을 많이 버는 사람은 여전히 많이 벌고 있습니다. 심지어 한국 코스피는 최고치를 갱신하며 삼성전자의 주가는 천장을 찌르고 있습니다. 이 돈은 어디로 흘러갈까요? 절대 은행은 아니겠죠. 다 주식과 부동산으로 흘러가기 마련입니다.

게다가 아파트 가격이 떨어질 것을 기대하면서 매매를 하지 않고 기다린 사람들은 벼락거지가 되셨을 텐데요,, 그분들과 전세로 살았던 사람들이 매수심리도 돌아서면서 수요층은 더욱 늘어나고 있습니다. 공급은 어떨까요? 얼마 전 양도세 완화의 기대가 꿈틀거렸는데 물거품이 됐죠. 지금처럼 양도세 완화는 없고 더욱 규제를 조이는 형태로 간다면 공급은 더욱 줄어들 수밖에 없습니다.

부동산 가격에서 가장 중요한 건 수요와 공급인데 이렇게 수요는 늘어나고 공급이 줄어드는 형태에서 현금 유동성까지 부동산으로 흘러가니 오르지 않을 수가 없는 형태가 되었습니다.

 

그럼 앞으로 오를 곳은 어딜까요? 포스트 김포, 포스트 일산을 찾으려면 어떻게 해야할까요?

어떤 분들은 아직 규제를 받지 않고 남은 비조정지역을 찾아갑니다. 또 어떤 분들은 이미 전국이 조정이니 다 똑같다고 판단하여 다시 서울, 수도권으로 돌아갑니다. 그럼 우린 어디로 가야할까요? 답은 둘 중 하나가 아니라 '저평가 지역'을 찾아야 합니다. 과거 일산을 생각해보시면 일산은 1기 신도시임에도 불구하고 같은 1기 신도시인 분당과 비교가 안될 정도로 가격이 저렴했습니다. 심지어 일산은 절대 안 오른다는 말이 돌 정도로 주거환경, 삶의 만족도가 높았지만 그에 비해 가격이 오르지 않았죠.

이 곳이 저평가인가? 판단하려면 일단 그 지역의 가치를 판단할 줄 알아야 합니다.

 

크게 인구, 일자리, 교통, 학군, 상권으로 판단할 수 있는데요, 고양시는 100만 인구의 도시로 꾸준히 인구가 증가하고 있습니다.

 

일자리는 글쎄요, 사업체 수도 많고 늘고는 있지만 강남 주변 수도권에 비해 고급 일자리,, 소득이 많은 일자리는 적은 편입니다.

 

교통은 3호선과 경의선으로 이어져 있는데요, 지하철보다 버스를 이용하여 출퇴근하는 분들이 많습니다. 분당이나 남부 수도권에 비해 교통이 좋지 않다는 인식이 강했지만 GTX라는 호재가 생기면서 일산의 교통을 달리 보셔야겠습니다. 집값도 GTX-A 노선, 킨텍스 위주로 오르고 있는데요, 앞으로 한번 더 상승세를 맞아도 이 구간부터 오를 것으로 보입니다.

 

그다음 중요한 게 학군인데요, 생각보다 많은 분들이 일자리, 교통만 보시고 학군을 무시하는 경향이 있습니다. 하지만 주위 가정을 보시면 알 수 있듯이 아이가 수험생인 경우 아빠가 일자리에 편하게 가는 게 중요할까요? 일분일초가 급한 아이가 학원에 빨리 가는 게 중요할까요? 아직 미혼인 입장에선 이해가 안 될 수 있겠지만 일자리는 교통만 좋으면 커버 가능합니다. 하지만 교통이 좋다고 일분일초가 시급한 아이를 멀리 보내는 경우는 잘 없습니다. 그만큼 중요한 게 바로 학군인데요, 대전의 크로바 아파트를 보면 알 수 있듯이 학군이 좋으면 구축도 상승합니다. 일산에는 수도권 10대 학원가로 불리는 후곡 학원가와 백마 학원가가 있는데요, 고양외고, 국제고 등 네임밸류 높은 학교들이 많습니다.

 

일산의 상권을 보시면 롯데백화점, 현대백화점, 라페스타, 이마트, 홈플러스, 없는 게 없습니다. 심지어 일산의 호수공원은 다른 수도권의 호수공원들과 비교가 안될 정도로 넓고 녹지 조성이 잘 되어 있습니다. 저도 가보았는데 일산의 드넓은 호수공원은 여기서 살고 싶다는 생각이 들 정도로 매력적이었습니다.

 

 

이렇게 살기 좋고 없을 거 없는 일산이 왜 저렴했을까요?

그건 바로 다른 1기 신도시에 비해 비교적 불편했던 교통이 가장 큰데요, GTX로 인해 서울과의 접근성이 커지면서 일산의 가치는 급격히 상승했습니다. 하지만 아무도 이를 눈치채지 못했죠. 일산은 원래 분당보다 싸고 살기 좋은데 싼게 당연하다는 인식이 강했습니다. 몇년동안 일산은 제자리거나 심지어 하락했는데도 불구하고 분당을 비롯한 서울 남부권 집값은 급등했는데요, 그래도 사람들이 일산이 저평가라고 생각하지 못했습니다. 하지만 조정지역을 피한 김포와 파주가 오르면서 상대적으로 일산이 너무 싼 곳, 저평가 지역인게 만천하에 드러났습니다.

 

일산이 오른 건 최근인데요, 일산의 gtx는 예전부터 이미 예정되고 말이 많았던 호재입니다. 가격은 호재가 나타나면 바로 오르지 않습니다. 텀을 두거나 규제처럼 다른 조건에 의해 그 가치가 드러나면서 오르게 됩니다.

앞으로 오를 곳은 어디일까요?

많은 분들이 이미 부동산 가격이 올랐기 때문에 투자처가 없다고 하시는데요, 일자리, 교통, 학군, 상권을 중심으로 살펴보세요. 수도권도 보시고 지방도 보시고 전국적으로 눈을 키워보시면 아직 가치가 드러나지 않은 지역, 저평가 지역은 분명 있습니다.