조정지역 풍선 효과? 울산 북구 부울경 오를 지역 부동산 전망

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

작년 12월 18일, 예상했던 지역 뿐만 아니라 천안 동남구, 논산, 공주 등 거의 전국토가 조정지역으로 지정되었습니다. 별로 오르지 않은 지역, 소도시까지 묶어버려 지나친 규제라는 여론이 많았는데요, 아무래도 한번 조정지역이 발표되면 옆 지역으로 튀어가는 풍선효과를 예방하기 위해서 그런 게 아닌가 싶습니다. 하지만 이러한 규제도 풍선효과를 막을 수는 없는데요, 돈은 결국 비교적 싼 곳으로 흐르게 되어있습니다.

 

조정지역 지정 이후 두 분류로 나뉩니다. 서울, 수도권으로 돌아가는 분들 그리고 남은 비규제지역으로 들어가는 분들이 있죠. 서울 수도권으로 가는 이유는 뭘까요? 지방에 비해 비교적 저렴하게 느껴지기 때문입니다. 수도권이 조정지역이 된 이후로 풍선이 지방으로 튀면서 지방의 아파트 가격이 많이 올라 웬만한 대도시의 대장 아파트는 실거래가 10억이 안되는 곳이 없는데요, 다 이 정도 가격이라면 서울, 수도권도 비싸게 느껴지지 않죠. 게다가 양도세 중과도 어차피 똑같으니 서울로 가려는 심리는 당연히 생기기 마련입니다.

하지만 한편, 남아있는 비규제지역에도 미련이 남는데요, 규제지역이 된 곳보다 가치가 높은데 비규제 지역으로 남아있는 곳이 보이기 때문입니다. 다른 곳들도 있지만 저는 특히 울산 북구를 앞으로 오를 지역으로 예상하는데요, 제조업의 도시 울산은 대장아파트, 문수로가 위치한 남구, 중구, 북구, 동구 그리고 울주군으로 이루어져 있습니다. 울산에서 가장 비싼 동네는 남구는 작년까지 엄청 올랐죠. 남구의 여파로 인해 남구, 중구가 함께 조정지역으로 묶였습니다.

그런데 조정지역에서 제외된 울산의 북구는 어떤 곳일까요?

울산 북구는 울산 공항이 위치한 곳으로 현대자동차, 현대모비스 등 울산의 고소득 일자리 공장이 많은 곳입니다. 얼마 전 연말정산 작년 결과가 나왔는데요, 원천징수지 기준 시, 군, 군별 소득 수준을 비교했을 때 1위 도시를 차지한 곳이 바로 울산 북구입니다. 작년도 그랬지만 올해도 변함이 없네요.

 

울산의 인구는 어떨까요?

광역시라도 지방은 대부분 인구수가 감소하고 있는데요, 울산 역시 인구수가 감소했지만 특이하게 북구는 인구수가 늘어났네요. 심지어 공급물량을 보시면 울산북구의 공급은 2023년까지 부족입니다. 수요는 느는데 공급이 줄어드니 가격이 안 오를 수가 없는 실정입니다.

 

이번엔 울산의 교통을 살펴보겠습니다. 울산은 광역시 중 유일하게 도시철도, 지하철이 없는 곳인데요, 2030 도시 계획을 살펴보니 다행스럽게도 외곽순환고속도로, 혼잡도로 신설, 동해남부선 연장 등, 트램 신설까지 있어 앞으로 좋아질 것으로 보이네요.

 

울산의 학군은 매우 뛰어난 편인데요, 특히 남구에는 학업성취도가 높은 우수학군들이 몰려 있습니다. 대형 학원가로 가장 유명한 곳은 남구 옥동인데요, 울산의 북구도 남구만큼은 아니지만 매곡지구, 송정지구 신축 주변으로 학군이 잘 형성되었습니다.

 

여러 요인에 의해 집값 변동이 큰 수도권과 달리 지방은 거의 수요 공급에 의해 가격이 결정되는데요, 울산 북구와 경주, 포항을 포함한 경북은 향후 몇년간 공급 물량이 계속 부족한 상태입니다. 이를 예상한 많은 투자자들이 포항으로 진입하여 포항의 집값이 올라 조정지역으로 지정되기도 했죠. 울산 북구는 이름처럼 울산의 가장 북쪽으로 경주와도 생활권을 공유하고 있기 때문에 이것 또한 호재로 볼 수 있겠네요.

 

하지만 가장 중요한건 분위기겠죠. 저는 울산 남구, 중구가 조정지역이 되기 전 북구에 임장을 갔는데요, 그 때부터 선진입하는 투자자들이 꽤나 보였습니다. 남구가 조정지역이 되면 중구, 혹여 중구까지 묶이면 북구에 온기가 퍼질 것이라는 건 너무 예측 가능한 사실이었습니다. 실제로 조정지역이 된 뒤 전화임장을 돌려봤는데 확실히 분위기가 매도우위로 돌아섰네요. 울산 남구, 중구가 조정지역으로 발표 전 제가 북구에서 잡은 물건도 역시 한 달 사이 가격이 올랐습니다. 하지만 살펴보니 아직 온기가 퍼지지 않은 곳도 보이고 전세가도 함께 상승하여 투자금이 더 줄어든 곳도 보입니다.

 

전국토가 조정지역인데 서울, 수도권으로 돌아갈까? 남은 비규제지역으로 갈까? 고민하시는 분들이 많은데요, 중요한건 평가 대비 가격입니다. 아무리 평가가 높아도 높은 가격대면 사봤자 선진입자들에게 이득을 주는 실정이고 아무리 가격이 낮아도 좋은 자리가 아니면 그 자리에서 물리는 수가 생깁니다. 작년엔 전국토가 불바다가 되어 어떤 집을 사도 재미를 보셨을 텐데요. 이럴 때일수록 이성을 찾고 저평가 지역, 오를 지역을 잘 찾으셔야 합니다.

 

올해도 모두 성투하시길 바랍니다.