안녕하세요 재무요정 모모입니다.
작년에 동학 개미운동이 성공하고 각종 부동산 규제로 인해 잠자던 지방 집값조차 폭등하면서 강 건너 불구경하던 사람들은 졸지에 벼락거지가 되었습니다. 올해 많은 전문가들이 부동산 상승, 심지어 폭등을 예상하는 가운데 아직도 하락장을 기다리는 분들이 계십니다. 부동산 집값에 가장 큰 결정 요인은 수급과 현금의 유동성인데요, 올해 수요, 공급, 유동성을 봐서는 하락은 거의 불가능에 가깝습니다.
엄청난 현금 유동성
서서히 3시 신도시가 본격화되고 곧 토지보상금 50조원 지급을 앞두고 있습니다. 하지만 1기, 2기 신도시 때부터 늘 그래 왔듯이 그 돈은 모두 부동산으로 흘러올 것입니다. 이를 막기 위해 대토비율 높이고 방안을 강구한다고 하지만 어떤 지주들도 그것을 원치 않기 때문에 쉽지 않아 보입니다. 또한 올해 엄청난 정부 예산이 투입 예정이라고 하네요. 이렇게 현금 흐름이 증가하고 코로나로 인해 해외여행, 관광, 서비스업으로 갈 길이 막히면서 돈이 갈 곳을 잃었습니다. 소비할 곳이 없어 서울은 요즘 물딱지 빌라까지 돈이 퍼져가는 상황입니다.
다가올 인플레이션
연준에서 최소 3~4년 제로금리를 발표하며 장기간 코로나 사태로 인해 금리를 올리기는 쉽지 않아 보입니다. 미국 월가에서는 30년간 못봤던 사상 최대의 물가상승을 예상하며 마트에 가니 채소, 과일, 우유, 계란 값이 오르고 물가 상승이 몸소 느껴지고 있습니다. 코로나로 자영업자들이 힘들어지는 가운데 최저시급까지 인상되었는데요, 최저시급이 인상되면 당연히 집 짓는 인부들의 급여도 인상되고 건축 재료 등 건축비가 인상되니 당연히 집값도 인상될 수밖에 없습니다.
잠자던 수요 폭발
임대3법은 잠자던 잠재수요에 불을 지폈습니다. 전세대란으로 전세를 골라가던 과거와 달리 전세가 없어서 부르는 가격에 전세로 살아야만 합니다. 하남은 매매가 아니라 전세가가 10억을 찍었는데요, 이렇게 전세가가 오르면 매매가가 오를 수밖에 없습니다. 결국 전세자들도 참지 못해 매매수요로 전환되고 집값은 치솟고 있습니다. 매매수요가 폭발하면서 18년 7개월만에 미분양은 급감되고 청약은 가열되어 희망고문, 거의 로또수준입니다.
또한 작년 벼락거지 경험으로 부동산 투자수요가 증가했습니다. 회사에 가보니 나보다 모자란 과장이 하루 종일 싱글벙글합니다. 이유를 물어보니 하루 사이에 집값이 2억 뛰었다고 합니다. 나는 하루 종일 일해서 월급 몇백 버는데 노동 수익이 보잘것없어 보이기 시작합니다. 과거 욜로족을 내세우며 인생을 즐기던 2030들도 사라지고 파이어족(경제적 자립을 통해 빠른 시기에 은퇴하려는 사람들)이라는 신조어가 생겼습니다. 40~50대들이 대다수였던 주식장, 부동산장과 달리 재테크를 공부하기 위해 돈을 지불하고 강의를 들으려는 20~30대가 늘어났습니다. 그러는 사이 정부는 대출을 줄여 투기수요를 줄이려 합니다. 하지만 엄청난 대출규제 때문에 투기가 아닌 무주택자들의 영끌 내 집 마련도 힘들어졌습니다. 억누른 수요는 규제로 막는다고 해결되지 않습니다. 오히려 에너지는 가중되어 언젠가 폭발할 것입니다.
공급 희망까지 좌절
재건축 규제로 인해 공급까지 막힌 상황인데 지금에서야 서둘러 공급방안 대책을 내세우기 시작합니다. 하지만 만들어봤자 그 공급은 최소 5년 뒤에 이뤄질 것이고 각종 이익 환수 제도 때문에 제대로 실천되기도 힘들어 보입니다. 그마저 공공임대로 돌린다면 무주택자의 잠재수요만 폭발할 뿐입니다.
다주택자 보유세 증가로 시장에 매물을 내놓겠다는 전략이지만 양도세까지 중과하니 아무도 집을 팔지 않습니다. 규제가 심해질수록 오히려 집값이 폭등하는 경험을 했기 때문에 집을 팔아도 사지도 못하는 상황에 일단 버티자는 게 대부분 다주택자들의 결론입니다. 게다가 분양권 전매금지로 실수요자들도 분양권, 새집을 못 사는 상황입니다.
서울은 향후 몇 년간 공급 부족으로 서울의 전세수요가 점점 수도권으로 내려갈 수밖에 없습니다. 수도권의 전세가 오르면 매매가도 오를 테고 투자자 또한 서울 집값은 많이 올랐기 때문에 수도권의 저평가 지역 찾아다니고 있습니다. 저평가 지역의 키 맞추기가 완성되면 이 돈은 다시 서울로 돌아갑니다. 현금의 유동성이 끊기고 엄청난 물량이 공급되지 않는 이상, 이 현상은 계속 반복될 것입니다.
시장을 선반영하는 코스피가 3000을 찍은 지 오래며 그만큼 화폐가치가 떨어졌고 더 떨어질 것으로 예측됩니다. 올해도 주식이든 부동산이든 뭐든 하지 않으면 벼락거지를 신세를 피해 갈 수 없습니다. 물론 공부 없이 남들을 따라 무작정 들어가면 상투 잡고 지옥을 맛볼 수 있기 때문에 이럴 때일수록 주식, 부동산, 경제 공부를 많이 하셔야 합니다.
꼭 리스크 관리, 안전마진 챙기시고 성투하시길 바랍니다.
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