월세, 전세 계약 갱신 청구권 거부, 실거주, 문자, 계약서, 5% 인상 증액제한, 주의사항

요즘 임대차 3법으로 인해 임대인, 임차인 모두 난항을 겪고 있습니다. 월세, 전세 계약 갱신 청구권은 임대차 3법 중 하나로 전세 가격 급등을 막기 위해 시행된 제도이지만 오히려 전세난을 일으키고 있죠. 현시세와 예전 시세의 전월세 가격차가 커서 임대인과 임차인간 갈등이 생기고 있으며 특히 실거주를 위해 매수했을 경우 문제가 많습니다.

출처 네이버뉴스

전세 계약갱신 청구권은 말 그대로 전세 계약을 갱신할 수 있는 권리입니다. 임대인의 의사와 상관없이 임차인이 요구할 수 있는 권리인데요, 신청기간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. (2020년 12월 10일 이전 계약일 경우 6개월에서 1개월 전) 그리고 계약갱신 청구권은 1번만 사용이 가능하며 보증금은 5% 내에서만 인상이 가능합니다.

묵시적 갱신에 대해 궁금해하는 분들이 많은데요, 묵시적 갱신은 갱신 청구권을 행사한 것으로 볼 수 없습니다. 그렇기 때문에 임대인 임차인 모두 기간 내에 갱신 청구권 행사 여부를 밝히고 계약 갱신 청구권 사용여부를 알 수 있는 계약서 또는 확약서를 챙기시길 바랍니다. 문자도 효력이 있으나 가능하면 문서상으로 남겨두는 게 좋겠습니다.

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향후 실거주를 위해 매수했던 집이라면 임대인과 임대인의 직계 손속, 직계 비속을 포함하여 실제 거주하는 경우 전세 계약 갱신 청구권을 거부할 수 있습니다.

 

 

투자자라면 매도를 할 때 세입자가 계약 갱신 청구권을 행사하는 게 그리 좋은 상황이 아닌데요, 매도를 목적으로 할 경우 계약 갱신 청구권을 거절하기 어렵습니다. 하지만 실거주를 하려는 매수인에게 매도를 했을 때는 상황이 달라지지요.

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참고로 전월세 계약 갱신 청구권을 거부할 수 있는 사례는 임차인이 금액을 2회 이상 연체했을 경우, 임차인이 허위 신분으로 계약하거나 불법 영업장 목적으로 영업한 경우, 임대인이 임차인에세 이사비 등 보상을 제공한 경우, 임대인 동의 없이 임차인이 주택의 전부나 일부를 전대한 경우, 임차인이 임차한 주택을 고의나 중대과실로 파손한 경우, 임차한 주택이 멸실되어 주거기능이 상실한 경우, 임대인이 주택을 재건축 하기 위해 회복할 필요가 있는 경우, 임대인이 실거주를 하려는 경우, 임차인이 임차인으로의 이무를 위반한 경우가 있습니다.

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즉 매도인이 실거주를 하려는 매수인에게 매매를 했을 경우 임차인은 계약 갱신 청구권을 행사할 수 없습니다. 또한 앞으로 세입자가 있는 주택을 매도, 매수할 경우 임대차 기간이 6개월에서 2개월 사이라면 세입자의 청구권 행사여부를 확실하게 확인해야 합니다.

 

또한 실거주를 원할 경우 세입자가 갱신 청구권을 행사하기 전에 실거주 의사를 밝히는 게 좋겠습니다. 임대차3법을 잘 숙지하여 매도, 매수, 투자하는데 차질 없으시길 바랍니다.