요즘 신축 아파트의 집값이 오르면서 구축도 덩달아 상승하고 있는데요, 그에 따라 구축 아파트는 재건축, 리모델링 이슈가 붉어지고 있습니다. 특히 용적률이 200% 넘는 아파트는 과거 재건축이 안되기 때문에 별다른 이슈가 생기기 어려웠지만 이젠 서울, 지방 구별없이 리모델링 얘기가 많이 나오고 있습니다. 게다가 서울, 부산 등 굵직한 도시들이 리모델링 관련 법안을 재정비하면서 리모델링이 현실화되고 있고요.
안전진단에서 B나 C등급을 받으면 재건축이 아닌 리모델링을 추진하게 됩니다. 리모델링은 크게 수직증축과 수평증축이 있는데 말그대로 수직증축은 위로 쌓는거고 수평증축은 옆으로 넓히는 겁니다.
수직증축은 14층 이하의 경우 최대 2개층까지 증축이 가능하며 필로티 설치시 1개층이 가능합니다. 15층 이상일 경우 최대 3개층까지 증축을 하고 필로티 설치시 2개층까지 가능하고요. 수평증축은 전용면적이 증가하는데 85제곱미터 미만의 경우 전용면적 40% 이내, 85제곱미터 이상의 경우 전용면적 30% 이내로 제한됩니다.
리모델링은 재건축과 다르게 기존 골격을 유지하고 덧붙이는 개념이라 기존 기반이 튼튼하지 않으면 진행하기 어렵습니다. 특히 수직증축이 더 탄탄한 기반을 요구하기에 건설하기가 쉽지 않고요. 특히 삼풍백화점처럼 추후 무너질 위험도 있기 때문에 리모델링 이슈가 나오지만 실제로 진행되어 건설이 되기까지는 오랜 검토와 시간이 필요해보입니다.
겉보기엔 수직증축이 좋아보이지만 이런 현실적인 문제들 때문에 수직증축보다는 차라리 수평증축이 현실 가능성이 좀더 높아보입니다. 수평증축은 기존 구조에 새로운 구조를 연결하면 되니 위험부담이 적습니다. 다만 리모델링을 할 땐 재건축만큼의 사업성을 기대하긴 어려운데요, 리모델링 공사비는 생각보다 엄청납니다. 게다가 구축 아파트들은 주차공간이 협소하고 지하주차장이 없는 경우가 많죠. 세대수가 늘어남에 따라 주차공간을 넓히고 지하주차장을 더 파야하는 수가 있는데 이럴 경우 공사비가 더 들어간다는 점을 감안해야 합니다.
현재 서울, 핵심지역에서 리모델링이 원활하게 추진되는 곳은 평단가가 이 공사비를 커버할 만큼 높기 때문에 가능합니다. 재건축이 가능하려면 결국 재건축을 할만한 공사비를 덧붙혀도 수익이 날 만큼 주변 평단가가 높아야 가능한데 리모델링은 이보다 요구 수준이 좀더 높겠죠.
지금은 지방 소도시까지 리모델링 얘기가 나오고 리모델링 현수막이 날리고 있는데요, 지금같은 상승장이라면 다 가능하겠지만 장이 꺾이면 가장 먼저 타격을 받는 건 사업성이 안나오는 리모델링 아파트일겁니다. 물론 서울이나 지방광역시 핵심지역일 경우 시간이 지나고 건설기술이 개선되면 언젠가 진행될 가능성을 기대할 수 있을 것 같고요.
결국 중요한건 주변 신축들의 시세입니다. 올해는 작년에 비해 투자의 난이도가 어려워졌습니다. 그럼 잘 판단하셔서 올해도 성투하시길 바랍니다.
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