5월은 세금신고에 있어서 가장 바쁜 종합소득세 신고의 달입니다. 주택 임대소득이 있는 분들도 5월에 신고를 해야 하는데요, 간주임대료가 2000만원이 넘을 경우 종합소득세에 합산되며 2000만원 이하의 경우 분리과세를 선택할 수 있습니다. 경우에 따라 다를 수 있겠지만 2000만원 이하라면 분리과세를 선택하는 쪽이 유리합니다.
과거엔 비과세에 해당했던 분들도 분리과세 신고 의무 대상이 되었는데요, 월세 임대수입이 있는 2주택자 이상, 보증금 합이 3억원 초과하는 3주택 이상 소유자는 의무대상입니다. 기준시가 9억원이 초과하는 주택과 국외주택을 소유하고 있으면서 월세 임대수입이 발생하면 1주택자라도 과세 대상이 됩니다. 주거전용면적이 40제곱미터 이하면서 기준시가가 2억원 이하인 경우 21년까지 제외됩니다.
먼저 간주임대료를 계산해야 하는데요, 간주임대료는 보증금에서 기본 3억원을 차감한 초과분의 60%에 한해서 정기예금 이자율인 1.8%를 곱합니다. 이는 1년 기준이며 1년 중간에 임대소득이 발생했다면 그 시점부터 일수를 계산합니다. 임대주택이 많다면 이를 하나하나 계산하기 힘들 겁니다. 굳이 스스로 하지 않아도 홈택스의 간주임대료 계산 서식을 통해 기간까지 설정하여 따로 계산이 가능합니다.
종합소득세로 신고했을 경우와 분리과세로 신고했을 경우, 비교도 가능한데요, 대략 종합소득이 2000만원이 넘는다면 분리과세가 유리한 경우가 대부분입니다. 하지만 종합소득이 없는 무직, 무소득자라면 오히려 종합소득으로 신고했을 때 세금이 적게 나올 수 있으니 비교해보는 것도 좋습니다.
임대사업자 등록 주택의 경우 필요경비를 60% 인정 받을 수 있으며 미등록 주택의 경우 50%를 인정 받을 수 있습니다. 여기서 임대사업자 등록 주택이란 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금도 5% 초과를 하지 않아야 합니다. 사실 거의 어렵다고 보면 됩니다. 기본 공제의 경우 등록 임대 주택은 4백만원 미등록 임대주택은 2백만원인데요, 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 공제가 되기 때문에 근로소득이나 사업소득이 있는 분들은 기본공제를 받기 어렵다고 봐야합니다.
참고로 주택임대소득은 사업자등록이 필수입니다. 이건 지자체 임대사업자와 다른 국세청, 세무서에 신고하는 겁니다. 혹시 미등록시 가산세가 부과되는데요, 가산세는 수입금액의 0.2%로 큰 금액은 아닙니다. 주택임대소득 사업자등록을 하지 않은 분들은 분리과세를 신고할 때 미리 이를 입력하여 함께 납부하면 됩니다.
제 때 신고를 하지 않으면 미신고 가산세, 지연 가산세 등 많은 세금을 지불해야 할 수 있습니다. 시기에 맞춰 세금신고 하시고 올해도 성투하시길 바랍니다.
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