부동산 버블? 폭락와도 오를 지역과 빠질 지역은 따로 있다

집값이 미친 듯이 오르면서 한쪽에서는 부동산 버블이다, 곧 폭락할 수 있다며 하락론을 펼치는 분들이 있습니다. 하지만 저는 많은 부동산전문가들의 예측이 그랬듯이 향후 몇 년은 이 상승장이 지속될 것이라고 봅니다. 지금 가격이 높을 뿐 하락할 요소들이 전혀 없기 때문입니다. 한동안 공급이 없습니다. 서울 뿐만 아니라 전국적으로 그렇습니다. 지금 열심히 공급한다고 해도 아파트는 바로 나타나지 않습니다. 지금부터 추진 중인 공급들이 가시화되려면 적어도 5년은 걸릴 것입니다.

 

하지만 지금 공급부족으로 열심히 공급을 하면 언젠가는 공급이 터지는 시기가 생깁니다. 보통 공급이 많으면 가격이 빠지고 공급이 부족하면 가격이 오르는데요, 하지만 공급이 많음에도 가격이 오르는 곳들이 있습니다. 역대 최저 금리에 화폐가치가 떨어져면서 입지가 좋은 곳들은 계속 오를 수밖에 없습니다. 보통 서울의 핵심지역들이 그렇고 지방은 보통 수요공급의 법칙을 따르지만 예외적인 곳들도 있습니다.

지방도 입지가 좋은 핵심지역은 공급이 많아도 오르는 경우가 많은데요, 예를 들어 세종이 그랬습니다. 과거 세종은 엄청난 공급물량이 많았는데요, 이를 겁먹고 투자를 망설이거나 들어가지 않은 분들이 많았습니다. 하지만 이는 수요와 공급의 법칙에서 수요를 예측하지 못했기 때문입니다. 즉 공급이 많아도 수요가 풍부하고 이를 받쳐준다면 가격은 오르게 됩니다.

서울도 물론 서울 나름입니다. 지금 상승 기운으로 인해 서울에 입지 좋지 않은 곳들까지 올랐는데요, 심지어 아파트 외에 좋지 않은 상품까지 무분별하게 올랐습니다. 이런 입지와 상품들은 공급물량이 많아지는 시기가 오면 가격이 빠질 위험이 있습니다. 지금 경기도도 입지 좋지 않은 몇몇의 지역까지 다 오른 상태인데요, 하지만 일자리가 없고 교통도 좋지 못한 지역들은 입지가 크게 떨어지기 때문에 조심해야 합니다. 이런 곳들은 상승장의 버프에 힘입어 오른 것이지 실제 가치 때문에 상승한 게 아닙니다.

 

그리고 지금 지방도 이유없이 오른 곳들이 많습니다. 지금 워낙 화폐가치가 떨어지다보니 안오를 곳들도 많이 올랐습니다. 그에 따라 가치 있는 곳과 가치 없는 곳, 저평가인지 저가치인지 구별하기가 많이 어려워졌습니다. 특히 입지가 좋지 않은 지역, 앞으로 수요가 줄어들 수밖에 없는 일자리가 줄어드는 지역은 투자에 있어서 조심하셔야 합니다. 물론 공급이 줄어드는 지역은 향후 몇 년간 오르기 때문에 장기적으로 끌고 가시면 안됩니다. 향후 공급물량을 계속 체크하여 매도시기를 잘 맞춰서 빠져 나오셔야 합니다.

폭락이 와도 오를 수밖에 없는 지역은 결국 일자리, 또는 직주근접이 뛰어난 교통 등 미래가치, 호재가 많은 지역입니다. 그에 따라 빠질 지역은 당연히 일자리, 교통, 호재 없이 그냥 상승장의 분위기로 인해 오른 지역이겠죠. 앞서 말했듯이 시장은 수요와 공급입니다. 즉 수요, 인구가 급속도로 증가하는 지역을 찾아야 합니다.

 

수원, 동탄, 평택, 세종, 천안 등 대기업이 들어서거나 공공기관 이전 등 일자리 창출이 많은 지역이 좋습니다. 이 곳들이 이미 너무 많이 올라 부담스럽다면 이 지역에 진입하기 좋은 지역을 찾으면 됩니다.

 

요즘은 신축도 하나의 입지가 되었는데요, 물론 신축이면 좋겠습니다만 신축빨로 오른 곳들은 시간이 지나면 준신축, 그리고 구축이 됩니다. 이런 상품들은 새로운 신축들한테 또 다시 밀리게 되어있습니다. 그렇기 때문에 입지가 안좋은 신축보다는 입지가 좋은 구축이 유리합니다. 과거에도 집을 지을 때 가장 좋은 입지를 찾아 지었을 겁니다. 그렇기 때문에 현재 가장 입지가 좋은 곳엔 구축들이 자리잡고 있습니다. 입지 좋은 구축 중에서도 재개발, 재건축으로 인해 신축이 될 수 있는 집들이 가장 좋습니다.

 

올해 그리고 내년, 최소 몇 년까지는 상승장이 계속될 것으로 보입니다. 하지만 늘 하락을 대비해야 합니다. 하락을 대비한다는 건 폭락이 무서워 투자를 안 한다는 게 아닙니다. 하락이 와도 오를 곳을 찾아야 된다는 뜻입니다. 올해도 성투하시길 바랍니다.