2021년 부동산 오를 지역 미리 선진입, 선선진입 하는 방법

오랜 상승장이 지속되고 현재 소강상태에 이르는 곳이 많습니다. 보합, 소강상태를 보고 하락론을 말하는 사람들이 있는데요, 원래 아파트는 상승장에서 상승에 상승을 연속적으로 하기보다 계단처럼 상승과 더 큰 상승 사이에 보합기간을 가집니다.

 

지금까지 상승하지 않은 지역은 없지만 앞으로 더 큰 상승할 여지가 있는 곳은 있습니다. 제가 산 아파트들은 매수한지 몇 달 되지도 않았는데 미리 몇 천씩 오른 것들이 많은데요, 데이터와 시장의 흐름만 파악한다면 그런 곳에 미리 선진입할 수 있습니다.

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먼저 가장 기본적인 수요와 공급 법칙입니다. 부동산 뿐만 아니라 시장의 기본은 수급에 따라 적정 가격을 형성하게 되어있습니다. 보통 수요는 일정하기 마련입니다. 물론 앞으로 일자리가 풍부한 지역, 발전이 기대되는 지역은 수요가 늘어날 수 있겠지만 예측이 불가능하기 때문에 공급을 많이 따집니다. 요즘 워낙 부동산 어플, 사이트가 많다보니 아무거나 사용하셔도 좋습니다만 저는 주로 부동산 지인을 자주 이용합니다. 보통 해당 인구의 0.5%를 적정 공급으로 파악하여 공급될 물량보다 부족인지 초과인지 판단합니다. 여기서 중요한 게 한 지역만 매몰되면 안된다는 점인데요, 예를 들어 세종과 대전처럼 서로 생활권을 공유하고 있는 곳들은 공급을 함께 보셔야 합니다.

그 다음은 가격입니다. 집이든 주식이든 물건은 쌀 때 사야합니다. 뭐든 쌀 때 사면 잃을 게 없기 때문에 무서울 게 없습니다. 물론 지금 같은 시장에서는 과거보다 싼 물건을 사는 게 싶지 않을텐데요, 꼭 과거가 아니더라도 주변 지역에 비해 상대적으로 저렴하다면 충분히 오를 폭이 많다고 판단할 수 있습니다. 한 지역만 보는 게 아니라 그 지역과 주변 지역의 가격 흐름을 함께 보셔야 하는데요, 서울과 수도권을 보시면 알 수 있듯이 처음엔 서울이 오르지만 서울이 너무 오르면 상대적으로 저렴한 경기도가 오릅니다. 그리고 서울과 접근성이 가까운 인근 경기도가 충분히 올랐다면 그 다음으로 상대적으로 저렴한 경기도 변두리와 인천이 오릅니다. 지금이 딱 그런 모습입니다. 지역과 지역을 비교할 수 있고 그 지역 안에서도 구, 동마다 세부적으로는 아파트, 단지마다 비교하여 상대적으로 저평가된 곳, 아파트를 찾으면 됩니다.

 

그 다음 방법은 전세의 흐름을 타는 것입니다. 전세가율이 애초부터 높은 곳도 좋겠지만 전세가 상승하고 있다는 흐름이 중요합니다. 저는 무피, 심지어 매매보다 전세가가 비싸서 돈을 받아내는 플피 투자도 하고 있는데요, 투자는 수익만큼 중요한 것이 수익률입니다. 즉 투자금이 적을수록 수익률이 오를 수밖에 없겠죠. 전세가 상승하고 있는 지역은 매매와 잔금 사이 기간만 오래 두면 알아서 투자금, 갭이 줄어듭니다. 보통은 앞서 말씀드렸듯이 공급이 부족한 지역이 전세가 부족해져 전세가가 오르기 마련인데요, 요즘 임대3법으로 인해 공급이 폭발하는 지역 빼고는 심지어 그런 지역까지도 전세가 부족해서 전세가가 오르고 있습니다. 이는 전세지수로 심리 상태를 파악할 수 있으며 매매지수보다 전세지수가 높은 곳이 가장 좋습니다. 그리고 원하는 아파트를 찾았다면 매물증감률을 보고 전세가 늘어나는지 줄어드는지 흐름을 보셔야합니다.

 

마지막으로 부동산 투자를 처음 하는 분들이 가장 두려워하는 임장입니다. 요즘 워낙 투자자들이 선진입, 선선진입을 하다 보니 데이터와 현장 분위기가 실제로 다를 때가 많습니다. 실제로 그 지역 부동산들을 방문하여 요즘 집을 사려는 사람들이 많은지 팔려는 사람들이 많은지 분위기를 파악해야 합니다. 매도자가 판다고 해놓고 갑자기 가격을 올려버리거나 부동산에 갔는데 반가워하기보다 시큰둥하고 바빠 보인다면 이는 매도 우위 시장입니다. 이럴 때는 가격을 깎기도 힘들고 괜히 깎았다간 사려는 물건이 날아가는 수가 있습니다.

 

이 외에도 앞으로 오를 지역, 오를 수밖에 없는 지역을 찾는 다양한 방법들이 많은데요, 좋은 물건은 손품과 발품이 함께 이뤄져야 찾을 수 있습니다. 올해도 자기 투자 성향과 자본에 맞게 성투하시길 바랍니다.