아파트보다 빌라? 민간 재개발 집값 들썩, 최적의 진입 투자처 선별 방법

오세훈 시장이 당선된 이후 재개발, 재건축 집값이 크게 들썩이고 있습니다. 특히 재개발은 초과이익 환수,, 공시가, 대출 등 재건축보다 이점이 많아 더욱 주목을 받고 있는데요, 재개발은 정말 장점이 많고 가격이 뛰면 크게 뛰어 엄청난 수익률을 낼 수 있지만 재발 투자는 일반적인 아파트 투자와 다르기 때문에 주의해야 할 점도 많습니다.

아파트든 재개발이든 가장 중요한 건 역시 입지입니다. 교통, 일자리, 학군, 상권 등 기본적으로 봐야할 것들은 같습니다만 가장 큰 차이점은 역시 노후도입니다. 재건축을 바라보는 게 아닌 일반적인 갭투자라면 아파트든 무조건 신축일수록 좋습니다. 특히 신축이 귀해진 요즘 신축이라는 장점이 입지를 이기기도 하며 조금이라도 연식이 덜 된 것을 찾는 게 요즘 트렌드죠.

그래서 일반적인 갭투자 아파트는 주변에 더 좋은 신축이 들어오면 일시적으로 가격에 타격을 받지만 재개발은 주변에 신축이 들어오면 더 가격이 오릅니다. 우리도 신축이 될 수 있다는 기대감이 크기 때문입니다. 게다가 주변의 신축의 분양가가 높고 가격이 계속 오른다면 재개발 재건축을 했을 때 기대 수익, 사업성이 더욱 좋습니다.

 

또한 재개발 재건축은 집이 낡고 노후될수록 가치가 커집니다. 일반적인 아파트는 노후화가 되면 건축물의 가치가 떨어지지만 재재는 노후화가 될수록 신축이 될 가능성이 커지죠. 그래서 아파트만 투자하던 분들이 재개발 임장을 가면 너무 낡은 모습을 보고 투자를 망설이기 쉽습니다. 낡은 집들은 누수 등 문제도 많아 내가 사는 게 아니라도 세입자들이 이거 고쳐 달라 저거 고쳐 달라 말이 많겠지요.

 

묵힐수록 가치가 떨어지는 아파트와 달리 묵힐수록 빛을 발하는 재개발은 듣기만 하면 너무 매력적이라 안 할 이유가 없습니다만 ‘시간’이라는 큰 벽이 있습니다. 신축이 되기야 되겠지만 이게 언제 될지 모르고 구역으로 지정되었다고 해도 중간에 삐걱거려 해제 지정이 되거나 10년까지 진척되는 곳들도 있죠.

 

 

그렇기 때문에 재개발 재건축을 할 때 어느 정도 사업이 진행된 곳에 들어가는 게 안정적인데요, 재재 사업은 과정이 정말 복잡하지만 크게 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가만 아셔도 됩니다. 사업 절차가 진행될수록 안전성이 높은데요, 하지만 그에 따라 P가 많이 붙기 때문에 가격도 비싸집니다. 세상에 쉬운 투자는 없습니다. 결국 리스크가 클수록 수익률이 크고 리스크가 낮을수록 수익은 줄어듭니다. 수익률이 가장 큰 게 좋겠지만 그렇다고 리스크를 무시할 수 없는데요, 예전엔 관리처분 전에는 들어가지 마라, 사업시행인가 전엔 들어가지 마라는 말이 많았습니다만 요즘은 워낙 투자자들이 빨라서 구역지정만 돼도 가격이 날뜁니다.

 

심지어 구역지정 전에도 들어가는 분들도 많은데요, 위험하다고 생각할 수 있지만 구역지정 전이라도 가격만 저렴하다면 괜찮습니다. 실수요자가 아닌 투자자 입장에서는 재개발 물건이 다 허물고 아예 신축이 세워질 때까지 들고 가자는 마음으로 사는 게 아닙니다. 투자는 수익률입니다. 수익률이 가장 크고 이정도 수익이 났으면 됐다 싶을 때 정리하면 됩니다. 지정이 되든 말든 이슈만 나오고 주변에 호재만 많으면 가격은 뜁니다.

 

즉 재개발에서 어느 시점까지 진행된 물건이 가장 좋다는 건 없습니다. 재개발이 된다는 이슈, 될 것 같다는 기대감이 생기기 전에 들어가서 이슈, 호재가 생긴 뒤 나오면 됩니다. 결국 수익률이 제일 높다고 판단되는 게 가장 좋은 겁니다.

 

세금적인 부담감과 최근 민간 재재 활성화 대한 기대감이 커지면서 재개발 빌라 투자가 많이 고민되는 시점입니다. 하지만 리스크가 큰 만큼 판단은 각자의 몫이니 잘 판단하여 올해도 성투하시길 바랍니다.