부동산 폭락? 하락 배팅도 도박이다. 최적의 매수, 매도 타이밍을 잡아야

작년부터 급등한 지역들은 최근 보합기, 과도기를 겪고 있습니다. 이를 보고 하락, 폭락을 예상하는 분들이 있는데요, 원래 부동산 상승은 꾸준하게 일직선 그래프를 그리지 않고 계단식으로 상승을 합니다. 몇년동안 꾸준히 달려왔으니 지금처럼 휴식기를 갖는 건 너무 당연한 모습인데요, 지금 너무 오른 전세가를 실수요가 받아주는 데까지 어느 정도 시간이 걸릴 것 같습니다.

지금 잠깐 멈칫하든 조정을 하든 부동산은 장기적으로 우상향을 하기 때문에 투자를 할 필요가 있는데요, 물가가 오르면서 실물자산은 계속 가치가 커집니다. 취득하면 취득세에 나중에 보유세, 양도세 등 세금이 두려워 집을 못 사겠다는 분들이 있는데 그렇다고 평생 집을 안 살 수는 없습니다.

오세훈시장이 당선되면서 재건축, 재개발이 활성화되고 공급에 대한 기대감이 커졌는데요, 그로 인해 추후 집값이 떨어질 것을 기대하는 분들이 많습니다. 하지만 공급 부족의 기간이 너무 길었기 때문에 지금까지 누적된 욕망, 신축에 대한 욕구를 채우기는 쉽지 않아 보입니다. 그리고 3기 신도시처럼 공급이 현 입지보다 입지가 좋지 않은 곳에 생기다면 입지가 더 좋은 서울, 수도권은 어차피 시세를 유지할 가능성이 큽니다. 반면 그보다 입지가 떨어지는 지역은 하락 가능성이 있으니 조심해야겠습니다..

아직도 일본과 인구감소를 운운하는 분들도 있는데 일본은 폭락 당시 금리 상승, 무분별한 대출 가능 등 정치적으로 특수한 상황이었습니다. 지금같이 금리가 낮고 대출이 불가능한 때와 다르지요. 그리고 수요는 인구가 아닌 세대수입니다. 인구는 꾸준히 감소하지만 세대수는 증가하고 있는데요, 이러한 인구감소는 양극화, 평수 구조의 변화를 부를 수 있습니다. 부동산 투자를 위험한 투기로 보는 경우가 많지만 폭락을 믿고 하락에 배팅하는 것도 위험한 도박이지요. 물론 다른 주식, 코인 등 다른 자신 있는 투자수단이 있다면 달리 볼 수 있습니다.

 

지금 같은 상승장에도 최적의 매수 신호, 타이밍이 있는 지역들이 보이는데요, 매주 kb시계열 주간 동향을 구독하다 보면 조용하다가 최근 들어 노랗게 조금씩 붉어지는 곳들이 있습니다. 지금 같은 장에 한번 상승세로 접어들게 되면 그 기운이 사그라지기는 쉽지 않습니다. 막 반등한 지역은 데이터로 조금씩 변화를 보이지만 아직 현장에서는 그 기운을 못 알아차린 경우도 있는데요, 아직 매도 우세 시장으로 접어들기 전 재빨리 급매를 잡으셔야 합니다. 특히 6월 보유세를 내기 전 간혹 급매가 나오기 때문에 이런 물건을 잘 잡기 위해서는 미리 부동산을 다녀 소장님들과 친해지는 게 좋습니다. 물론 지금 나오는 급매가 금매라는 이름처럼 저렴한 가격은 아닐 겁니다.. 하지만 실거래가와 비교해보고 호가 대비 저렴하고 심지어 실거래가보다 저렴하다면 매수를 생각해볼 만하지요.

 

다주택자라면 지금 매도를 할지 더 끌고 갈지 고민이 많이 될 텐데요, 작년에도 지금이 꼭지라고 생각하고 팔았더니 갑자기 급등해서 땅을 치고 후회한 분들이 많았습니다. 특히 지금 같은 보합 기간에 팔지 말지 고민이 참 많이 될 텐데 입지에 따라 달리 보셔야 할 것 같습니다. 내가 갖고 있는 물건이 입지가 그다지 좋지 않은데 상승 버프 효과로 오른 것 같다면 적당히 이익을 챙긴 후 나오는 게 좋습니다. 하지만 입지가 좋은 물건은 아직도 더 오를 폭이 남았을 가능성이 큽니다.

지금은 호재가 조금이라도 나오면 나오는 대로 급등하여 저평가 지역을 찾기가 쉽지 않은데요, 그래도 호재 대비 덜 오른 곳을 찾거나 다른 지역 대비 상대적으로 가격이 저렴한, 가격 시세 순서가 꼬인 곳을 찾아야 합니다.. 지금은 너무 올랐다, 투자할 때가 아니라는 생각은 작년에도 재작년에도 했었습니다. 기회는 늘 있었지만 찾지 못했을 뿐입니다.