서울 썩은 빌라vs 지방 아파트, 2021년 수익률 높은 최적의 투자처는 어디?

오세훈 시장이 민간 재건축, 재개발에 힘을 실어주면서 서울의 썩은 빌라가 가격이 치솟고 있는데요, 그에 따라 서울의 썩은 빌라와 지방의 아파트 중에 고민하는 분들이 많습니다. 물론 서울의 아파트가 가장 좋겠지만 그러기에는 투자금이 너무 많이 들지요. 투자금이 한정적일 때 늘 고민되는 게 1급지의 하급지와 2급지의 상급지 비교인데요, 투자를 할 때 1급지의 하급지와 2급지의 상급지 중에 어디에 들어가는 게 좋을지 고민이 참 많이 됩니다.

1급지가 서울이라면 2급지는 지방이 될 수 있고 1급지의 하급지가 서울의 변두리라면 2급지의 상급지는 지방광역시의 대장지역(부산 해운대구, 대구 수성구, 울산 남구)이 될 수 있습니다. 상급지와 하급지는 위치 말고 상품군에 따라서도 달라질 수 있는데 이왕이면 아파트, 그 다음이 빌라입니다.

어느 지역이든 빌라보다는 무조건 아파트입니다. 하지만 그냥 빌라가 아닌 썩은 빌라라면 조금 달라지는데요, 바로 재개발의 가능성 때문입니다. 그렇다고 재개발 이슈가 있는 썩은 빌라를 잡기에는 이미 가격이 저 위에 가있습니다. 그런 빌라는 조금 조심할 필요가 있는데요, 최근에 급등했다면 기존 매수자는 대부분 투자자들입니다. 투자자들이 지나치게 많이 들어간 빌라는 재개발 이슈가 생긴 뒤 팔아넘기는 경우가 많아 고점에 물릴 가능성이 높습니다.

 

이러한 이유 때문에 재개발 이슈가 아직 없어 오르지 않은 썩은 빌라를 찾는 분들이 많은데, 무턱대로 아무거나 잡기엔 위험 부담이 큽니다. 물론 재개발 이슈가 없어도 입지가 좋은 곳은 오르기 마련인데요, 이런 곳은 입지에 따라 대지 가치가 높기 때문에 시세에 따라 오를 수 있고 나중에 재개발 이야기가 나올 가능성도 높습니다.

 

서울에서 유일하게 그나마 소액으로 투자 가능한 게 빌라인데요, 빌라는 아파트와 다르기 때문에 조심해야 할 점들이 많습니다. 재개발이 안 된다면 환금성이 낮아 서울이 우상향 하면서 자연스레 시세가 오르기를 바라야 합니다. 결국 오래 머물러야 수익이 나기에 자기가 견딜 수 있는 자금으로만 들어가는 게 좋을 것 같습니다.

 

특히 빌라는 아파트와 달리 손품보다 발품이 중요합니다. 손품으로 충분한 정보를 얻기가 힘듭니다. 부동산 소장에게 속아서 이상한 물건을 잡기도 쉬워 스스로 판단을 잘하셔야 하는데요, 갭투자용이라면 빌라는 전세가 잘 빠져야 합니다.. 아파트와 다르게 빌라는 일정하게 정해진 전셋값이 없는데요, 요즘 대출 없이 전세를 들어오는 사람이 없습니다. 공시가격을 보고 전세자금 대출이 얼마까지 가능한지 미리 가격을 유추해야 합니다. 또 추후 재개발 가능성을 위해 대지지분을 살펴야 하고 특히 위반건축물을 조심해야 합니다. 위반 건축물의 경우 이행강제금 폭탄에 대출도 안 나오고 문제가 많습니다. 이런 경우 멋모르고 경매로 빌라를 받았는데 배보다 배꼽이 큰 경우가 많지요.

 

그럼에도 서울의 썩은 빌라는 싸게 샀을 경우 리모델링하면 전세가를 잘 뺄 수 있고 입지가 좋으면 서울에 워낙 공급이 없다 보니 수익을 꽤나 기대할 수 있습니다. 하지만 이건 서울 한정이라는 점을 기억하셔야 합니다. 수도권도 웬만하면 위험하고 지방이라면 무조건 아파트입니다. 서울의 썩은 빌라와 지방의 썩은 구축이라면 차라리 서울의 썩은 빌라가 낫습니다. 하지만 서울의 썩은 빌라와 지방의 좋은 입지의 구축 또는 신축이라면 투자성향에 따라 달라질 텐데요, 저라면 아직 아파트입니다. 빌라는 아파트 투자를 십여 년 한 뒤에 해도 늦지 않다고 할 만큼 어렵습니다.

 

지금 장은 상승 초입이 아니기 때문에 무턱대고 들어가기엔 위험부담이 큽니다. 자기 투자금과 성향에 맞는 투자를 하여 후회하는 일이 없기를 바랍니다.