2021년 기회의 땅, 소액투자 가능한 지역은? 서울, 수도권, 지방 흐름

작년부터 올해까지 부동산, 주식 그리고 코인까지 안 오른 자산이 없습니다. 워낙 다른 자산에 비해 현금의 가치가 낮다 보니 현금을 보유하면 오히려 거지가 된 것 같은 기분이 듭니다. 특히 부동산은 사회적으로 규제를 가할 만큼 오름 폭이 컸는데요, 부동산은 이토록 올랐음에도 불구하고 앞으로 하락요인이 없으며 지금보다 상승할 것으로 예측됩니다.

지금 부동산을 갖고 있는 분들은 대부분 엄청난 양도세 때문에 팔고 싶어도 팔 수 없는 실정인데요, 모두 사이버머니에 불과하다며 하소연을 합니다. 하지만 양도세가 큰 만큼 취득세 또한 크기 때문에 환금을 위해 부동산을 팔면 다시 그 물건을 살 수 없는 상황입니다.

얼마 전 2021년 공시가격, 공시지가가 발표되었는데요, 아직 확정이 아닌 예정안이지만 아마 그대로 갈 것으로 보입니다. 공시지가가 상승하면서 보유세를 버티는 사람만 살아남는다고 할 정도로 세금강도가 심각합니다. 서울은 지금 사기엔 애매한 구간인데요, 물론 오르긴 하겠지만 지금 서울의 보유세를 거뜬히 버틸 투자자는 많이 없을 겁니다. 돈이 많은 사람만 투자가 가능해졌는데요, 저처럼 가난한 투자자, 소액투자자에게는 부적절한 곳입니다.

 

지금 경기도는 김포, 파주, 고양, 일산을 시작으로 더 외곽지역인 동두천, 의정부, 양주까지 상승세가 퍼졌는데요, 서울의 실수요, 투자수요 할 것 없이 모두 그나마 덜 오른 경기도로 가고 있습니다. 하지만 입지가 좋은 곳들은 이미 서울 가격이라 들어가기가 쉽지 않은데요, 입지를 조금 포기한다면 그나마 덜 오른 곳들이 있긴 합니다.

 

인천은 최근 급격하게 올랐으며 지금도 인천에 들어가는 분들이 많습니다. 인천은 원래 서울, 경기도 다음 가장 마지막에 오르는 지역인데요, 하락은 서울, 경기도 중에 가장 먼저 시작하는 지역입니다. 향후 공급이 많다는 리스크가 있긴 하지만 임대3법으로 전세량 감소, 주변지역 공급 부족으로 전세가가 크게 하락하긴 힘듭니다. 공급이 많을 때 순간적으로 흔들릴 수는 있지만 크게 하락하지 않을 것으로 보입니다.

 

세종은 이번에 서울만큼, 아니 서울보다 공시지가가 많이 올랐습니다. 세종에 투자를 생각하면 거의 강남만큼 투자금이 들어가는데요, 그만큼 진입장벽이 높은 곳입니다. 서울이 오르면 서울 주변을 보듯이 세종 주변을 살펴보게 됩니다. 세종이 지나치게 오르자 옆에 있던 대전이 그동안 세종에게 눌렸던 울분을 폭발하듯 올랐고 지금도 꾸준히 오르고 있습니다.

 

그에 비해 청주는 아직도 너무 저평가로 보입니다. 천안이 오른 것에 비하여도 아직 따라갈 폭이 꽤 남았습니다. 아마 6월까지 몇 없는 급매가 소실되고 6월 이후 보유세를 감당할 수 있는 사람들만 남았을 때 오를 것으로 예상됩니다.

 

나중에 현금 모아서 서울에 집사야지라고 생각하면 평생 못 삽니다. 작은 곳부터 들어가서 시드머니를 굴리고 조금씩 상급지로 진입해야 합니다.. 앞으로 소액투자자에게 기회가 있는 지역들이 있습니다. 앞으로 오를 지역, 저평가 지역은 ‘그동안 덜 올랐고 향후 공급이 부족한 지역’입니다. 아예 오르지 않은 곳들은 별로 없습니다만 그동안 공급이 많아서 오름 폭이 작았던 곳은 있습니다. 지방은 보통 광역시만 봤지만 지금은 중소도시도 함께 가능 상황입니다. 과거엔 중소도시 투자가 위험하다며 기피했지만 지금은 분위기가 다릅니다. 물론 중소도시도 중소도시 나름입니다. 인구수, 입지 등을 고려하여 안전마진을 세우고 거기에 맞는 투자를 해야 합니다. 현재 부동산은 과거의 사이클과 다른 새로운 사이클을 보여주고 있습니다. 올해도 성투하시길 바랍니다.