오세훈 시장의 부동산 정책, 집값 잡힐까? 민간 재개발 재건축 공급 활성화

며칠 전 오세훈 서울시장이 당선되면서 앞으로 부동산 정책이 어떻게 변화할지 기대가 큰데요, 그에 따라 부동산 투자자뿐만 아니라 내 집 마련, 무주택자들도 시장의 변화를 보고 자기에게 맞는 대응방법을 미리 준비해두는 게 좋을 것 같습니다.

 

오세훈 시장의 정책 공약은 지금까지 부동산 정책과 달리 공급을 직접적으로 활성화시키는 방향입니다. 오세훈 시장에 따르면 부동산 가격이 오르는 원인은 심리인데요, 이 부분은 크게 공감하는 부분입니다. 작년에 봤듯이 정책에 따라 집값이 날뛰는 것을 경험했지요. 즉 오세훈 시장은 부동산 가격이 오르게 만드는 심리를 잠재우는 방법을 쓰겠다는 겁니다.

서울의 공급은 매우 부족합니다. 그래서 현 정부는 3기 신도시를 공급하여 서울의 집값을 잡으려고 했습니다. 하지만 오세훈 시장에 따르면 3기 신도시로는 서울의 집값을 잡을 수 없다고 합니다. 서울의 집값을 잡으려면 다른 곳이 아닌 서울에 공급이 이루어져야 합니다.

 

서울에 빈 땅이 없는데 빨리 공급을 하려면 어떻게 해야 할까요? 민간 재개발, 재건축을 활성화시켜야 합니다. 그동안의 정책은 민간의 재재를 막고 공공으로 가져오려고만 했는데요, 지금 공공 재재는 이미 신뢰를 잃었으며 민간이 이익이 작은 공공으로 옮길 가능성은 매우 낮습니다. 그래서 오세훈 시장은 공공으로 가져오려고 할수록 공급 속도만 진척되기 때문에 비효율적이며 되도록 민간이 공급을 알아서 하게끔 만들겠다고 합니다.

물론 초기에는 민간이 활성화되면서 집값이 더욱 자극될 수 있습니다. 하지만 공급이 이루어지면 장기적으로는 집값이 안정화될 수 있는데요, 단기간에 집값이 오르는 게 무서워서 민간을 막으면 지금까지 봐왔듯이 오히려 역효과가 납니다.

 

그래서 민간을 어떻게 활성화를 할 거냐 인데 서울시에만 존재하는 2종 일반주거지역 7층이하 규제를 폐지한다고 합니다. 즉 30~100%까지 낮게 설정된 서울 주거지역 용적률을 상향으로 조정합니다. 또한 서울의 한강변 아파트는 35층 이하로 제한되어 있는데 이를 약 50층까지 가능하도록 풀어줍니다. 이외에도 준공업지역을 주거지역으로 활용하는 등 서울시 조직을 개편하고 용도지역 체계를 변경하여 민간이 직접 움직이게끔 동기를 부여하는 정책을 펼칠 예정입니다.

 

이 외에도 1인 가구의 5대 불안을 해소해주겠다고 하는데요, 1인 가구 특별대책본부를 만들어 1인 가구의 5대 불안인 안전, 질병, 빈곤, 외로움, 주거난을 해결해주겠다고 합니다. 또한 집값이 갑자기 뛰어 피해를 받은 1세대 1주택의 세부담을 완화해주는 등 다양한 정책을 계획하고 있습니다.

 

하지만 무엇보다도 부동산에 있어 가장 큰 영향은 민간 재재 활성화입니다. 지금까지 재개발, 재건축은 전혀 진척이 없었는데요, 가격이 오르는 것을 막기 위해 각종 규제가 있었습니다. 하지만 단기적인 규제는 집값을 잡을 수 없습니다. 부족한 공급 물량을 풀어 수요를 충족시켜줘야 합니다. 부동산은 심리의 영향이 큰데요, 규제로 인해 앞으로 공급이 없다고 예측되면 사람들은 마음이 급해져 집을 사려고 합니다. 하지만 규제로 인해 활기를 못 핀 곳들의 인허가를 풀어준다면 사람들은 앞으로 공급이 이루어질 것이라고 믿음이 생깁니다. 그렇게 된다면 지금 급하게 집을 사려는 사람들이 줄겠지요.

 

하지만 문제는 실현 가능성입니다. 오세훈 시장의 임기는 1년 2~3개월에 불과하며 서울시 단독으로 행하기가 어렵습니다. 정부와의 대립이 예측되는 가운데 남은 임기 동안 어디까지 이루어질 수 있을까요? 정부와 구청들이 오세훈 시장의 정책에 힘을 실어 줄지는 미지수입니다. 다주택자, 1주택자, 무주택자 모두 앞으로의 흐름을 계속 지켜보며 각자에 맞게 대응해야 할 것으로 보입니다.