1급지 대장보다 2급지 구축 아파트 투자가 좋은 이유, 부동산 사이클 투자 방법

부동산 투자에 관심이 있다면 급지에 대해 들어봤을 텐데요, 급지는 절대적인 개념은 아니며 교통, 일자리, 학군, 생활환경 등 주요 입지 지표에 따라 주거하기 좋은 곳을 상대적으로 구분합니다. 대부분 당연히 1급지가 가장 좋으니 1급지에 투자를 해야 한다고 생각하기 쉬운데 저는 1급지 보다는 2급지, 그리고 신축보다는 조금 연식이 된 준신축이나 구축 투자를 선호합니다.

1급지는 우리가 소위 대장 지역, 대장 아파트라고 부르는 그 시세를 이끌어가는 곳인데요, 몇년사이 지방광역시급 이상 대장아파트들이 몇억씩 뛴 것을 볼 수 있듯이 상승장이 오면 1급지 신축이 가장 먼저 오르고 오르는 폭도 큽니다. 1급지가 당연히 하락장에도 방어를 잘할 거라고 생각할 텐데요, 그 생각은 요즘 같은 경우 빗나갈 수 있습니다. 오히려 지금 1급지는 이미 많이 올랐기 때문에 하락해도 이상할 점이 없는데요, 오르는 폭이 클수록 떨어지기도 쉽습니다. 특히 단기간의 상승은 긴 조정, 보합기간을 야기하기도 합니다.

그에 반해 2급지는 비교적 안정적인데요, 의외라고 생각하실 수 있습니다. 서울에 살고 있지 않아도 모두 서울에 살고 싶어 하며 투자수요가 몰려 서울 집값이 비싼 것을 보면 알 수 있듯이 1급지엔 실수요뿐만 아니라 투자수요가 몰려있습니다. 물론 상승 초입이라 1급지도 오르지 않은 상태라면 다르겠지만 지금 같은 상승 중후반기에는 1급지가 이미 많이 오른 상태입니다. 하지만 2급지는 기존에 투자수요보다 실수요가 대부분이며 아직 덜 오른 상태라 떨어져도 떨어질 폭이 작습니다.

3급지는 가장 피해야 할 급지로 올라도 마지막에 오르고 내려가면 제일 빨리 빠집니다. 요즘은 워낙 대세 상승장이라 3급지까지 함께 올랐는데요, 하락장엔 가격 방어에 가장 취약한 곳이기 때문에 초보 투자자라면 특히 조심하셔야 합니다. 실력이 높으신 분들은 이런 곳에 소액 단타로 잘 빠져나오시지만 시기를 놓친다면 자칫 물리기가 쉽습니다.

급지는 지역끼리 나눌 수 있고 지역 안에서도 나눌 수 있는데요, 같은 동네에서도 아파트마다 급지가 나뉩니다. 또 급지는 매우 상대적인 개념인데 누구에게는 서울이 1급지, 경기도가 2급지가 될 수 있고 누구에게는 수도권 자체가 1급지가 될 수도 있습니다. 충청도에서 1급지가 세종, 대전이라면 청주, 천안, 아산이 2급지, 그 외 나머지 충청도지역은 3급지로 볼 수 있습니다.

 

또한 저는 신축보다 구축 투자를 더 선호하는데요, 보통 신축이 안정적이고 구축이 위험하다고 생각합니다. 하지만 지금처럼 신축이 이미 많이 상승한 장에선 구축이 오히려 안정적일 때가 많습니다. 그리고 신축은 땅값보다 건물 자체에 대한 가치가 높게 측정되어 있어 시간이 지나면 구축이 되기 때문에 가격이 떨어질 위험이 큽니다. 반면에 구축은 이미 건물의 가치가 떨어져 땅에 대한 가치가 대부분이기에 앞으로 더 떨어질 게 없는데요, 게다가 재건축이나 리모델링 이슈까지 불어 더 오르는 경우도 생깁니다. 하지만 재건축, 재개발도 안 되고 입지도 안 좋은 구축은 절대 들어가면 안 됩니다. 또한 빈 땅이 많은 지방이나 경기도엔 신축이 들어설 자리가 많기에 모든 구축이 똑같지 않습니다.

 

주식이든 부동산이든 조정이다, 폭락한다, 상승한다 등 의견이 다양합니다. 보통 폭락론을 믿으며 투자를 안 하는 게 안정적이고 내 자산을 지킨다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 요즘처럼 자산의 가치가 바뀌는 시장에서는 투자를 안 하는 것도 하나의 투자법으로 주식에서 인버스 투자, 공매도와 같습니다.

요즘 주식과 비트코인 시장이 많이 어지러운데요, 부동산에서 세금 때문에 주식과 비트코인으로 갔던 돈들이 이제는 다시 부동산으로 돌아오지 않을까 싶습니다. 물론 투자의 판단과 선택은 각자의 몫입니다. 올해도 성투하시길 바랍니다.