재개발 재건축 사업성 분석 방법! (비례율, 추가분담금) 사업성 보다 중요한 것은?

공급이 부족한 데다가 정부 또한 재개발, 재건축에 긍정적인 시그널을 주면서 전국적으로 재재가 활황입니다. 하지만 일반적인 갭투자자에겐 재재가 다소 어렵게 느껴질 수 있는데요, 재건축은 그래도 네이버로 매매가가 조회가 되고 정보를 알기 쉽지만 재개발은 정보가 제한적이고 입주권이 나오냐 안 나오냐 말이 많아 발품이 매우 중요합니다.

하지만 그 중에서 괜찮은 물건을 고르려면 어떤 물건이 사업성이 좋은지 분별이 가능해야 할 텐데요,, 기본적으로 조합원 분양보다 일반 분양이 많아야 합니다. 간단하게 생각하자면 일반분양으로 들어오는 게 수익이 되기 때문에 일반분양이 많아야 우리끼리 나눠 먹는 게 많다고 보면 됩니다.

그리고 재개발은 공시 가격이 같은 재건축과 달리 물건마다 공시지가가 다른데요, 공시지가에 기반해서 감정평가 금액이 결정되기 때문입니다. 단독주택은 공시지가를 빌라는 주택 공시 가격을 꼭 확인하길 바랍니다. 최근 공시지가, 공시가격이 오르면서 종부세 부담이 늘어났지만 재개발의 경우 오히려 공시지가 상승의 긍정적인 영향을 받을 수 있겠네요.

조합원 책자에 보면 공사비와 총사업비가 나와 있는데요, 일반적으로 공사비와 총사업비에서 공사비를 제외한 기타 사업비의 비율은 75:25 정도로 추후 사업단계가 진행될수록 기타사업비가 늘어나 비율이 늘어나게 됩니다. 그런데 공사비 비율이 지나치게 높다면 기타사업비 예산을 적게 잡아 나중에 추가분담금이 늘어날 수 있습니다. 또한 평당 공사비는 꼭 낮은 게 좋다고 말하기 어려운 게 추후 사업이 진행되면서 공사비가 올라가면 비례율이 낮아지기 때문입니다. 책자를 통해 모든 것을 알수는 없지만 향후 추가분담금이 늘어날지 줄어들지 어느 정도 유추할 수 있습니다.

보상비는 청산매입, 영업손실보상, 이주비, 국공유지 매입비 등으로 구성됩니다. 일반적으로 보상비는 대출을 받기 때문에 보상비에 따라 이자에 대한 부담이 생길 수 있습니다. 보통 비례율이 100%보다 높으면 사업성이 높고 낮으면 사업성이 떨어진다고 보는데요, 비례율이 100%를 넘게 되면 그 이상에 대해 법인세를 내게 됩니다. 혹 예산에 법인세가 높게 잡혔다면 향후 비례율이 높다고 기대할 수 있겠죠. 예비비는 예측하지 못한 추가 비용을 충당하기 위해 대비한 자금이라고 볼 수 있는데요, 보통 1%로 보는데 이보다 높다면 추후 추가비용이 발생했을 경우 여기서 쓸 수 있다고 가늠할 수 있습니다.

사실 사업성보다 중요한 건 입지와 주변 가격입니다. 일반분양이 좀 부족하고 부담금이 많다고 해도 서울 역세권에 있는 물건과 시골 한구석에 있는 물건은 비교가 안 되겠죠.. 또한 계산적인 사업성이 부족하더라도 주변 가격이 오르면 사업성은 알아서 높아집니다. 주변 시세가 높으면 분담금이 좀 많더라도 그 이상 먹을 게 많기 때문에 건설사가 붙기 마련입니다.

 

그리고 그 이상을 초월하는 건 역시 시장의 흐름입니다. 이건 재개발 재건축 뿐만 아니라 모든 부동산 투자에서 당연한 얘긴데요, 특히 재재는 다른 물건보다 시장의 흐름에 영향을 많이 받습니다. 상승이 오면 사업성이 없는 물건도 재재에 대한 기대감 때문에 가격이 확 오르고 하락이 오면 거품과 열기가 제일 먼저 식게 됩니다.

 

요즘 같은 상승장에는 사업성이 없지만 흐름으로 오른 거품 물건들이 참 많은데요, 하락장에는 가장 취약한 물건이 되기 때문에 단타로 뺄 물건이 아니라면 유심히 생각해보고 들어가시는 게 좋습니다. 올해도 잘 판단하여 성투하시길 바랍니다.