재개발 재건축 사업 과정 단계 정리, 최적의 매수 매도 타이밍은?

 

공급 부족, 질릴 정도로 자주 듣는 말입니다. 공급 부족은 지금 서울뿐만 아니라 전국적으로 공통적으로 겪고 있는 현상인데요, 공급이 부족하니 재건축, 재개발 사업이 활발해지고 전세가가 받쳐주니 갭투자가 쉬워졌습니다. 지금 투자의 벽은 세금, 오로지 세금입니다. 현재 세금 측면에서 가장 유리하고 수익률이 높은 투자가 재개발이지 않을까 싶습니다.

기존 재개발, 재건축은 서울에서만 가능하고 지방은 힘들다는 인식이 강했습니다. 지방 재개발, 재건축을 투자한다고 하면 지방엔 빈 땅이 많아 힘들다는 얘기가 태반이었습니다. 하지만 과거 경제 활황 시기 서울이나 지방이나 할 거 없이 열심히 지었던 아파트들은 전부 노후화되었고 사람들은 과거부터 형성되었던 주변 인프라를 떠나지 못합니다. 새 아파트가 부족해지면서 신축의 장이 되었지만 사실 가장 입지가 좋은 곳들은 구축들이 들어서 있습니다.

아직 재개발과 재건축의 차이를 잘 모르는 분들이 많은데요, 대부분 비슷하지만 재건축은 민간의 이익을 추구하고 재개발은 공공의 이익을 추구합니다. 그리고 재건축은 재건축에 대한 기대가 크고 비교적 투자자들이 접근하기 쉬워 재개발보다 매매가가 이미 높게 형성되어 있는 경향이 큽니다. 하지만 재개발은 재개발 이슈가 있는 곳이 아니라면 매매가가 저렴합니다. 특히 빌라는 매전 갭이 적어 투자자들이 가장 선호하는 대상입니다.

재개발과 재건축은 절차가 복잡해보이지만 몇 가지 중요한 과정만 기억하면 됩니다. 먼저 조합 설립 인가인데요, 75%의 동의를 얻어 지차체에 신청을 합니다. 그 후 시공사를 선정하고 사업시행인가에 들어갑니다. 이 단계 이후 어느 정도 사업성을 예측할 수 있습니다.

감정평가가 나오면 이를 보고 추가분담금, 수익률을 대략 산출할 수 있으며 투자자들이 가장 많이 진입하는 단계입니다. 하지만 요즘은 대략 주변 재개발의 감평가로 어림잡아 선진입하는 분들이 많습니다. 그 후 조합원들은 분양 신청을 하는데 분양을 신청하지 않고 현금청산을 선택할 수 있으며 조합원 수에 따라 일반분양 수가 결정되는데요, 조합원 수 대비 일반분양 수가 많을수록 수익률이 높습니다.

 

관리처분까지 가면 거의 막바지라고 보시면 되는데요, 이때쯤 되면 이미 p가 미래 가격을 반영하여 많이 붙어있습니다. 하지만 사업이 여실히 드러난 만큼 안정성이 큰데요, 비례율은 100% 이상이 좋으며 그에 따라 추가분담금도 확인할 수 있습니다. 이후 이주, 철거가 진행되고 이주비에 따라 투자금이 달라집니다.

재개발 재건축의 사업 단계를 배우는 이유는 언제 매수하고 매도하는지 타이밍을 알기 위해서인데요, 보통 이 과정은 최소 10년에서 그 이상이 걸리기 때문에 처음부터 끝까지 모든 수익을 먹는다고 생각하면 안 됩니다. 또한 초기 과정일수록 저렴하지만 리스크가 크고 사업이 진행될수록 가격은 높고 안정성이 높습니다. 요즘은 조합설립 심지어 정비구역 지정이 안된 곳들도 p가 마구 붙은 곳들이 많은데 그런 곳들은 조금 냉정하게 보셔야 합니다. 사업시행인가까지 진행된 곳에 진입하기 좋고 적어도 조합설립인가까지는 되는 게 안전합니다.

 

투자는 도박이 아니라 확률입니다. 될 것 같다는 느낌으로 들어가면 큰 실수를 범하기 쉽습니다. 나만의 투자 기준을 정해 사업성을 분석하고 수익률을 대략 계산하여 그 기준에 적합한 곳들만 들어갑니다. 확률을 높이기 위한 방법은 오로지 공부뿐입니다. 올해도 성투하시길 바랍니다.