다주택자 전략, 공시지가 1억 이하 vs 취득세 12% 장벽을 넘어서

다주택자들은 조정지역, 비조정지역에 따라 다르지만 2채 이상 또는 3채 이상부터는 취득세가 12%입니다. 취등록세가 너무 세다 보니 8%까지는 어떻게 해보겠는데 12%부터는 아직 부담스럽습니다. 요즘 다주택자분들 전략은 2가지입니다. 취득세가 절감되는 공시지가 1억 이하 찾기와 취득세 12% 장벽을 깨기입니다.

2가지 방법 중 어떤 게 좋다 나쁘다 말씀드리기가 어렵습니다. 사실 어떻게 보면 수익은 비슷할 수 있는데요, 재개발, 재건축 물건이 아니라는 전제하에 1억 이하 물건은 신축, 준신축처럼 엄청난 가격 상승을 보여주긴 어렵습니다. 하지만 취득세가 저렴하고 실투금이 매우 적은데요, 취득세는 대부분 200이하이며 실투금도 천~2천, 지방이라면 무피, 급매를 잡거나 전세 셋팅만 잘하면 플피도 가능합니다.

그에 반해 신축, 준신축은 1억 이하 구축에 비해 잘 오르고 올라도 오르는 폭이 크죠. 그리고 비교적 오를 거라는 확신도 갖기 쉽고요. 과거 구축을 잘못 투자하다 물린 경험 때문에 구축을 무조건 기피하는 분들에게 적합한 투자법이 될 수 있습니다. 당연히 무주택, 1주택자라면 공시지가 1억 이하를 찾을 필요가 없지만 다주택자라면 취득세가 12%가 됩니다. 5억짜리 집을 사면 6000만원이 뜯기는 건데요, 여기서 지방세까지 더해져 실질적 세금은 더 늘어납니다. 대부분의 다주택자들은 이 세금이 무서워 투자를 포기하는데 최근 이 장벽을 넘어서는 분들이 꽤나 보입니다. 사실 취득세는 나중에 양도세 때 경비로 처리하면 빠지게 되니 상관없다는 입장인데요, 가능성과 그 차이를 확인하기 위해 그 차익을 계산해보았습니다.

예를 들어 5억짜리 집을 사서 6억이 됐습니다. 무주택자나 1주택자가 비조정지역을 산다면 1.1%를 적용받아 550만원을 취득세로 지불합니다. 이후 5억짜리 집이 6억이 되어 1억 차익을 받았다고 칩시다. 양도할 때 조건을 같이 하기 위해 똑같이 다주택자가 된 이후 비조정지역을 양도한다고 가정하여 계산하면 취득세 550만원이 빠지고 과세표준은 35%로 적용받아 총 납부금액은 약 1900만원입니다. 취득세, 양도세를 제한 수익은 약 7550만원이 되겠네요.

 

이제 다주택자가 12% 취득세를 내고 산다면 12.4%를 적용받아 취득세는 6200만원입니다. 양도할 때 1억 차익에서 취득세가 빠지면 3550만원이 되고 여기서 15%를 적용받기 때문에 양도세는 약 470만원이 되며 수익을 계산에 보면 약 3330만원이 됩니다.

 

세금이 정말 무섭다는 게 실감되는데요, 취득세에 따라 손에 쥐는 수익이 2배 이상 차이가 납니다. 즉 다주택자 입장에서 5억정도 집을 샀을 때 1억은 오른다는 물건을 잡았을 때 3000만원 정도 수익을 얻게 됩니다. 1억 이상이나 오를 물건을 찾기가 쉬울까라는 의심이 들기도 하지만 작년에 봐왔듯이 부동산은 엄청난 상승을 보여줬고 올해도 가능성이 없어 보이지 않습니다. 특히 아직 활황장이 안온 지방, 6억이하 물건이라면 기회가 많을 수 있습니다. 하지만 오를 거라는 확신이 없다면 선뜻 넘어서기 힘든 장벽입니다.

취득세가 무섭다면 다주택자에겐 또 다른 선택지가 있는데요, 신축, 준신축 12.4%와 구축 공시지가 1억이하 1.1%를 비교해봐야겠죠. 구축은 신축, 준신축만큼 가격이 오르기 힘듭니다. 덩치 큰 아이들이 1억 오를 동안 공시지가 1억이하, 실 가격 1억3천짜리 구축은 3천 정도 오른다고 가정하여 계산해봅니다. 취득세는 143만원, 양도세는 약 310만원 정도로 실 수익은 약 2540만원이 됩니다.

 

그렇다면 신축, 준신축 취득세 12% 냈을 때의 수익이 더 크다고 생각하기 쉬운데요, 하지만 여기서 주목해야 할 점은 투자금이 다르다는 겁니다. 공시지가 1억이하 구축을 투자할 땐 일반적으로 2천 이하로 셋팅이 되지만 신축, 준신축은 5000이상은 봐야 합니다.

 

어떤 투자법이 옳다고 말씀드릴 수는 없습니다. 각자 투자 성향에 따라 다르지만 전제조건은 같습니다. 오를거라는 확신이 있다면 들어가면 됩니다. 올해도 성투하시길 바랍니다.