1기 신도시, 일산 리모델링 가능성은? 리모델링 아파트 찾는 방법

공급 부족이 심화되면서 신축이 귀해지고 신축에 대한 열망 또한 커지고 있습니다. 그러면서 요즘 신축이 될 수 있는 재개발, 재건축, 그리고 리모델링 물건들이 뜨고 있는데요, 특히 입지가 좋은 1기 신도시 위주로 들썩이는 현상이 강하게 나타나고 있습니다.

리모델링은 공사로 치면 기존의 건물에 덧방을 하는 거고 재건축은 모두 허물고 새로 짓는 건데요, 시공사 측에서는 리모델링보다 재건축이 훨씬 쉽습니다. 수익도 당연히 더 크고요. 재건축을 하는 게 훨씬 좋다는 건 누구나 알지만 재건축은 안전진단에서 최소 D등급 이상이 나와줘야 가능한데 지금 1기 신도시 구축아파트들은 아직 그 정도 단계가 안됩니다. 또한 기부채납이나 초과이익환수제, 실거주 의무에서 자유롭다는 점이 장점입니다.

사실 리모델링은 사업성이 그다지 높지 못합니다. 재개발, 재건축보다 훨씬 이득이 떨어지는데요, 그렇기 때문에 리모델링은 웬만한 사업성과 이익만으로는 시도하려는 시공사가 많지 않습니다. 먼저 리모델링은 준공 15년이 넘으면 가능한데 세대수는 최대 15%까지 늘릴 수 있습니다. 리모델링은 크게 수직증축과 수평증축으로 나뉘는데요, 수직증축은 말 그대로 위로 3층을 쌓는거고 수평증축은 옆으로 건물을 늘리는 겁니다. 수직증축은 수평증축보다 가구수를 늘리기 쉽고 그로 인해 사업성도 높지만 안전성 문제가 큽니다. 그래서 수직증축이 승인 난 단지는 거의 없습니다. 건설사에서도 아직 수직증축으로 확장한 경험이 없다 보니 쉽게 시도하지 못합니다.

결국 수평증축을 염두에 두어야 하며 수평증축이 가능하려면 그만큼 건폐율이 낮아야 합니다. 1기 신도시는 대부분 10층 이상 중층이라 용적률이 200%가 넘지만 건폐율은 그렇게 높지 않은 곳들이 많습니다. 주택 노후화로 인해 1기 신도시 위주로 리모델링 바람이 크게 불고 있는데요, 대표적으로 분당의 정자동 한솔마을 5단지로 시작해서 평촌, 그리고 지금은 일산까지 리모델링 바람이 퍼지고 있습니다.

리모델링은 세대수, 잔여 용적률, 단지 활용성, 구조도, 주차공간 등 세세한 조건들로 평가를 하지만 역시 제일 중요한 건 주변 땅값입니다. 주변 아파트 가격이 그다지 높지 않다면 어떻게 하든 사업성이 낮기 때문에 손을 데려는 시공사가 나오지 않죠. 분당과 평촌은 워낙 집값이 뛰어 예전부터 리모델링 사업이 꽤나 추진되었는데요, 일산은 GTX 호재와 최근 상승으로 인해 리모델링의 가능성이 점점 높아지고 있습니다.

일산에서는 일산서구 대화동 장성마을 2단지가 처음으로 리모델링을 시도하고 있는데요, 포스코 건설과 손잡아 추진위가 생긴 뒤 최근 리모델링 설명회도 가졌죠. 이렇게 진행이 빠를 수 있던 이유는 무엇보다도 높은 사업성 덕분이었습니다. 장성 3단지는 역세권에 위치한 20평대의 복도식 아파트인데요, 일반적으로 계단식 30평대 아파트를 선호하지만 리모델링에서는 다릅니다. 복도식은 전용면적을 쉽게 늘릴 수 있어 유리하며 기존 20평대라면 30평대로 늘리면서 가격 상승을 기대할 수 있습니다.

또한 킨텍스 신축들의 신고가가 계속해서 고공 행진하는 가운데 장성 2단지는 3호선 대화역 역세권에 향후 GTX와도 가까우니 높은 분양가를 기대할 수 있습니다. 장성 2단지는 20평대 복도식에서 30평대 계단식으로 바뀌고 전체 가구수도 늘어날 예정입니다.

 

과거엔 과연 일산이 리모델링이 가능할까라는 여론이 많았는데요, 가격이 분당, 평촌에 비해 오르지 않아 사업성이 낮았기 때문입니다. 하지만 최근 일산이 엄청난 가격 상승을 보여주면서 리모델링에 대한 기대도 달라졌습니다. 물론 리모델링 바람이 지나간 곳은 이미 가격이 많이 뛰었습니다만 아직 리모델링 훈풍이 불지 않았는데 사업성이 괜찮은 곳을 찾는다면 좋은 투자처가 될 겁니다.