주택 임대 사업자 폐지? 부동산 공급 영향, 임대 사업자 탈출구는?

얼마 전 정부에서 주택시장 안정을 위한 공급, 금융, 세제 개선안을 내놓았는데요, 간단하게 정리하면 공급을 늘리고 무주택자 대출을 완화하고 임대사업자, 부동산 세금을 개선하는 정책입니다. 특히 제일 논란이 많은 게 임대사업자에 대한 제도인데 사실상 임대사업자를 폐지하는 정책으로 많은 반발이 나타나고 있습니다. 그동안 임대사업자는 임대료 인상 5% 제한과 임대기간 준수라는 의무를 지키는 대신 양도세, 종부세에서 혜택을 받아왔는데요, 이러한 혜택을 전면적으로 축소하는 방안을 내놓았습니다.

집값 상승의 원인을 여전히 다주택자, 주택 임대사업자로 보고 있는 것 같은데 이러한 관점으로는 시장이 개선되기 힘듭니다. 임대사업자는 다양한 세제 혜택을 위해 임대료 인상을 5%로 제한하는 의무를 다하고 있었는데요, 갑자기 양도세 중과 혜택을 없애버리며 기한을 6개월 내로 한정해버렸습니다. 과거 임대사업자들에게 혜택을 준다며 등록을 유도했는데 임대사업자들은 뒤통수를 맞는 격이 되었습니다.

하지만 세입자가 동의를 하지 않으면 자진말소도 힘든 상황인데요, 임대를 낀 채로 양도하기가 어려워 많은 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 문제를 LH 공공임대주택 사업으로 흡수를 해서 해결한다고 하는데 현실적으로 쉽지 않아 보입니다.

이렇게 해서 과연 매물이 늘어날까요? 오히려 그 반대입니다. 이번 안은 아파트뿐만 아니라 다세대, 다가구 주택까지 범위를 넓혔는데요, 심지어 소급적용이 되어 실질적으로 폐지나 마찬가지입니다. 임대사업자는 시장에 전세를 공급하는 사람으로 임대사업자가 없어지면 전세난은 오히려 심해집니다. 또한 임대사업자의 매물도 한꺼번에 나오지 않습니다. 또한 임대사업자 제도가 폐지되면 그 피해는 세입자에게 전가되어 임대료는 상승할 겁니다.

또한 기존 임대사업자들은 아파트보다 빌라, 다세대 주택이 대부분인데요, 이 매물이 나온다고 시장이 활성화되지는 않습니다. 민감 임대 주택을 옥죈다고 시장에 아파트가 나오는 것도 아니며 아파트 매매가가 안정되지도 않죠. 또한 전세 매물 감소와 계약갱신청구권로 전세 낀 물건은 실수요자가 가져가기도 힘들어 또 다른 투자자에게 넘어갈 수밖에 없습니다.

임대사업자가 사라지면 세입자의 주거비용은 늘어나게 됩니다. 지금은 계약갱신 청구권을 사용하려면 5% 이내로 상승이 가능하지만 기존 임대사업자들은 원래부터 이 제한을 지키고 있었는데요, 그동안 저렴하게 거주했던 세입자들은 임대사업자가 아닌 사람들에게 물건이 넘어갈 경우 임대기간이 끝나면 높아진 임대료를 낼 수밖에 없습니다. 시장엔 이러한 혜택을 위해 의무를 다했던 저렴한 매물도 사라져 더욱 전세 시장을 어지럽힐 겁니다.

 

임대사업자는 갖고 있는 물건 중 가치가 없는 것을 골라 정리하는 게 좋습니다. 계약 갱신권을 사용하기 전에 실소유자에게 넘기기 위해서는 계약 6개월 전에 소유권이 넘어가야합니다. 그렇기 때문에 6개월보다 더 이전부터 매물을 내놓아 원하는 가격에 팔아야 합니다.. 그럼에도 가치 있는 물건은 들고 가야 합니다. 임대사업자에서 법인으로 돌리는 방법도 있지만 법인 역시 혜택이 많이 사라져 그다지 유리하지는 않을 수 있습니다. 결국 세금을 버틸 수 있고 그 세금보다 오를만한 물건을 안고 가셔야 합니다. 코인, 주식, 부동한 할 거 없이 시장이 많이 어지러운데요, 올해도 각자 입장에 맞게 투자전략을 잘 세우셔야겠습니다.