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부동산/부동산 이야기

재개발 재건축 사업성의 척도! 용적률 vs 대지 지분, 하지만 더 중요한 것은...

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부동산의 가치의 1순위는 입지입니다. 하지만 최근 공급이 부족해지면서 신축이 입지를 이기는 현상이 나타나고 있습니다. 늘 입지 좋은 구축과 입지가 조금 떨어지는 신축은 비교대상이 되는데요, 물론 입지 좋은 신축이 가장 좋겠지만 그런 상품은 이미 너무 비쌉니다. 전 입지가 떨어지는 신축보단 입지 좋은 구축의 가치가 훨씬 높다고 보는데요, 구축은 언젠가 재개발, 재건축을 통해 신축이 될 수 있기 때문입니다.

요즘 5, 6층짜리 주공아파트들이 인기인데요, 일반적으로 2종이냐 3종이냐에 따라 용적률은 200~300%까지 가능한데 이런 아파트들의 용적률은 매우 낮습니다. 재건축은 결국 일반분양이 많아야 수익이 많아지는데 이런 아파트들은 기존보다 높이 지을 수 있으니 일반분양 수가 많아집니다.

하지만 용적률만큼 중요한 게 바로 대지지분인데요, 대지지분은 총면적을 전체 세대수로 나눠 계산할 수 있습니다. 총면적은 등기부등본을 떼어 쉽게 확인할 수 있습니다 몇 평을 짓는지, 용도가 어떻게 되는지에 따라 다르지만 일반적으로 2종 기준 국민 평수 84타입을 지으려면 14평이 필요합니다. 3종이면 용적률이 늘어나니 더 높게 지을 수 있겠지요. 즉 대지지분 14평 이상이 되어야 사업성이 나온다고 볼 수 있고 많으면 많을수록 좋습니다.

용적률과 대지지분 중 뭐가 더 중요하냐고 의문이 들 수 있는데 전 대지지분을 우선으로 보는데요, 용적률이 높은 단지가 대지지분이 높은 경우는 거의 드물며 대지지분에 이미 사업성의 가치가 들어있다고 생각하기 때문입니다. 물론 대지지분이 같다면 용적률이 낮은 게 좋겠죠.

 

재개발은 재건축에 비해 대지지분을 구하기가 쉽지 않은데요, 재개발은 전체 면적에서 기부채납 면적을 뺀 값을 신축 세대수로 나누어 계산할 수 있습니다. 또한 재건축은 대지지분으로 일반분양수를 예측할 수 있는 반면 재개발은 새로 지을 아파트의 평수가 클지 작을지를 알아봅니다. 재개발을 할 때 보통 대지지분이 14평 정도 나온다면 84타입을, 10평 정도라면 59타입을 기대할 수 있습니다.

재개발과 재건축의 차이가 조금 있지만 결국 용적률이 낮고 대지지분이 높을수록 예상수익이 크기 때문에 사업이 빨리 추진될 수 있습니다. 하지만 용적률, 대지지분보다 중요한 건 주변의 가격입니다. 용적률이 좀 높고 대지지분이 좀 약해도 주변 가격이 받쳐주고 입지가 좋다면 재개발, 재건축의 가치는 높아집니다.

 

서울이나 부산의 재건축 이슈 아파트들을 보면 용적률이 높고 대지지분이 약한데도 사업성이 나오는 이유는 주변 시세가 높기 때문에 그 차익을 이기고도 남는다고 보기 때문인데요, 시골에 입지 안 좋은 아파트가 아무리 용적률 낮고 대지지분이 좋아도 재건축이 되기 힘든 것과 같습니다. 결국 부동산은 입지입니다. 잘 판단하여 올해도 성투하시길 바랍니다.

 

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