초기 재개발 재건축 감정평가 구하는 법, P 프리미엄 계산하는 법 (빌라, 공동주택 종전자산평가)

신축은 부족해지고 집값은 오르면서 재개발, 재건축에 관심이 많아지고 있습니다. 하지만 어느 정도 이미 진행된 재개발, 재건축의 경우 가격이 이미 올라 접근하기가 쉽지 않습니다. 그러면서 구역 지정 전 초기 재개발, 재건축에 들어가시는 분들이 많은데요, 초기 재개발 재건축은 추후 사업이 어떻게 될지 몰라 미리 계산하고 예측해야 할 부분이 참 많습니다.

지금 당장은 저렴해보일지 몰라도 추후 추가 분담금이 많다면 생각보다 실이득은 크지 않을 수 있는데요, 재개발, 재건축의 사업성을 계산할 때 제일 먼저 알아야 하는 게 감정평가액입니다. 하지만 사업 초기에는 정확한 감정평가액을 모르기 때문에 직접 예측을 해야 합니다.

부동산에 가면 소장님들이 알아서 감정평가가 이정도 나올 거라고 말씀해주시기도 하지만 그 보다 낮게 나온다고 부동산 소장님의 책임은 아니기 때문에 결국 내가 알아야 합니다. 감평가를 예상할 때 가장 많이 사용하는 방법이 거래 사례 비교법인데요, 관심 있는 구역 주변의 시세와 비교하는 방법입니다.

이때 거래시기는 사업시행인가 기준으로 하며 년식도 비슷해야 합니다. 거래 시세와 그 물건들의 공시가들을 정리합니다. 그리고 공시가가 대략 평균적으로 어느 정도인지 계산을 합니다. 지역마다 편차가 있지만 대개 시세가 공시가의 150% 정도로 형성된 경우가 많습니다.

이제 내가 관심 있게 지켜본 물건의 공시가를 구합니다. 공시가는 공시 가격 알리미에서 볼 수 있습니다. 감평가는 내 공시가에 인근 지역 평균 공시가율을 곱한 값으로 예측할 수 있으며 앞서 말했듯이 150%쯤 될 겁니다. 감평가가 예상되면 당연히 내 물건의 프리미엄 P값도 계산이 가능합니다.

예를 들어 내가 사려는 물건이 1억이고 공시지가가 5000만원이라면 감평가는 인근 시세와 공시지가를 통해 공시지가율을 계산해봐야 알겠지만 대략 150%인 7500만원이 될 것이고 프리미엄 p값은 1억에서 7500만원을 뺀 2500만원이 되겠죠. 단독주택은 이보다 더 복잡한데요, 토지와 건물 가격을 따로 산출해야 합니다.

하지만 꼭 이 법칙을 따라가는 건 아니기 때문에 감정평가가 잘 나오고 못 나오고는 나중의 문제입니다. 나중에 비례율에 따라 권리가액은 달라질 수 있기에 상대적인 비교가 필요합니다.

재개발, 재건축은 후반부가 되면 이주비에 따라 실투금이 달라집니다. 초기엔 매매-전세가가 실투금이지만 후기엔 이주비 대출에 따라 실투금이 달라질 수 있습니다. 이주비 대출 문제를 생각 못하고 들어갔다가 버티지 못해 견딜 수 없는 상황이 생길 수도 있는데요, 요즘은 다주택자에게 이주비 대출이 잘 나오지 않아 투자가 어려운 경우가 많습니다.

가격이 오르려면 결국 투자자 진입이 가능해야합니다. 그래서 요즘은 이주비 대출이 잘 나오는 구역이 매매가가 잘 오릅니다. 물론 사업 초기에 이런 부분까지 예상하기는 쉽지 않습니다. 재개발, 재건축은 결국 내가 버틸 수 있냐, 없냐가 중요합니다. 특히나 초기 재개발은 상승 신호가 언제 올진 아무도 알 수 없습니다. 그럼 잘 판단하여 올해도 성투하시길 바랍니다.