재개발 재건축 조합원 자격 취득 제한 소급적용? 집값은 더 오른다

작년엔 정말 부동산 규제가 없던 달이 없을 만큼 엄청난 정책 발표의 연속이었는데요, 올해도 엄청난 규제가 하나 나왔습니다. 재개발, 재건축 조합원 자격 취득에 제한을 두는 조항으로 2021년 9월부터는 매입하는 시기에 따라 주의하셔야겠습니다.

기존엔 투기과열지구 내 조합원 자격을 취득하려면 재개발은 정비구역 지정 후 시도지사가 지정한 기준일 이전, 재건축은 안전진단 통과 전 매수를 완료해야 하는데요, 요즘 정책이 끊임없이 바뀌다 보니 기준 날짜를 필히 명시해야 합니다. 또한 지속적으로 도시 및 주거 환경 정비법이 바뀌지 않는지 살펴야 합니다.

이번 정책은 정비사업 조합원 지위양도 제한 시기를 조기로 당겨 투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후 재개발은 정비구역 지정 이후 시도지사 기준일을 지정하는 단지는 지위 취득이 제한됩니다. 또한 국토부 장관이 기준일 지정을 요청하는 경우 시도지사는 이에 응해야 합니다.

물론 예외사항도 있는데요, 안전진단 통과일부터 2년 이상 정비계획 입안이 없는 경우, 정비구역 지정일부터 2년 이상 추진위 설립 신청이 없는 경우, 추진위 설립일부터 2년 이상 조합설립 신청이 없는 경우입니다. 예외라 하기도 애매한 게 결국 2년이 지나 봐야 알 수 있다 이거네요. 이렇게 되면 일부러 기간을 끌고 초기에 사업이 진척될 가능성이 높습니다.

 

예외의 예외까지 있는데요, 장기간 정체로 예외사유에 해당되지만 사업 추진 기대감이 높아 투기수요 유입이 우려되어 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발 재건축 조합원 지위 취득을 제한할 경우와 토지거래허가구역으로 지정된 재개발 재건축 구역입니다. 결국 일부러 사업이 진척되도록 끌고 나중에 오를 가능성까지 배제하겠다는 거네요.

앞으로 일어날 일들은 그렇다 쳐도 가장 걱정되는 건 소급적용이 되냐 마냐인데요, 여기에 대해 아직 말이 많습니다. 원래 소급적용은 안되지만 서울시에서는 도시계획 위원회를 연다면 소급적용이 가능하다고 하는데요, 하지만 소급 입법은 국토부 관활이라 아직 정확히 결정된 게 없는 상황입니다.

 

법률을 소급하는 건 헌법상 위배가 되는 사항이라 만약 이렇게 된다면 재산권 침해로 인한 엄청난 반발이 예상됩니다. 작년까지 정말 예상치도 못한 정책으로 부동산 시장을 뒤흔들어놨는데요, 이런 규제는 재개발, 재건축 사업 속도를 진척시켜 향후 서울과 투기과열지구의 공급만 축소시킬 뿐입니다.

 

공급은 지금 부족합니다. 공급이 수요보다 부족하면 가격이 상승하는 게 시장의 원리입니다. 향후 공급의 원천인 재개발, 재건축을 묶으니 공급은 더 줄고 가격은 더 오릅니다. 꽤나 후반부로 왔다고 생각했던 상승장이 예상보다 더 길어질 것 같습니다. 올해도 성투하시길 바랍니다.