귀한 비조정지역 비규제지역 아산, 여전히 저평가

작년부터 온갖 부동산 대책들이 쏟아져 나오면서 예상 양도차익보다 취득세, 양도세 등 각종 세금을 고려한 실 순이익이 중요해졌습니다. 특히 다주택자라면 조정지역, 규제지역의 양도세 중과는 피할 수 없는데요, 작년에 봤듯이 각종 중과정책을 피하기 위한 심리로 인해 풍선효과가 나타났습니다.

결국 전 국토가 조정지역이 돼버린, 어떻게 보면 조정지역이라는 의미가 무색해질 정도로 조정지역이 아닌 곳을 찾기가 힘든데요, 하지만 수익률을 높이기 위해서 남은 비조정지역, 비규제지역 중에서라도 괜찮은 곳이 있지 않을까 끊임없이 연구해야 합니다.

부동산 투자에 있어서 기본적으로 가장 먼저 봐야 할 건 수요, 공급인데요, 수요는 바꿀 수 없다고 생각하기 때문에 공급을 우선적으로 보는 경우가 많았습니다. 하지만 요즘 임대3법으로 2+2, 2바퀴 돌리는 게 기본 전제가 되면서 4년 후의 공급을 예측하기는 쉽지 않죠. 또 인플레, 현금 유동성이 공급을 이기는 현상이 나타나면서 우리가 지금까지 수요, 공급에서 공급에 비해 수요를 조금 무시하는 측면이 있지 않았나 싶습니다.

지방은 공급에 의해 가격 변화가 큰 반면 서울은 공급이 줄든 늘든 어느정도 안정적인 선이 있는데요, 그건 전 국민이 서울의 수요를 차지하기 때문입니다. 경기도, 수도권에 사는 사람뿐만 아니라 서울에 살 필요가 없는 사람들조차 서울에 살거나 서울에 투자를 하고 싶어 합니다. 결국 수요가 늘어나는 곳은 장기적으로 봐서 가격이 우상향 할 수밖에 없습니다.

 

지금 비규제 지역이 어디 있나요? 경기도 읍면단위, 인천 중구 일부, 부산 중구, 울산 동구, 북구, 충주, 제천, 아산, 당진, 계룡, 서산, 보령, 익산, 군산, 김제, 남원, 정읍, 목포, 나주, 원주, 춘천, 강릉, 동해, 삼척, 속초, 태백, 포항 북구, 구미, 안동, 김천, 경주, 문경, 상주, 영주, 영천, 마산, 진해, 양산, 진주, 거제, 통영, 김해, 밀양, 사천, 제주도.

여기서 인구가 늘어나는 지역을 추리면 되는데요, 요즘 웬만한 광역시도 인구가 줄어드는 마당에 인구가 늘어나는 지역은 별로 없습니다. 충청남도 아산은 꾸준히 인구가 증가하는 모습을 볼 수 있는데요, 이렇게 인구가 늘어나기 위해서는 무엇보다도 탄탄한 일자리가 필수입니다.

 

아산은 탕정 삼성 디스플레이라는 양질의 일자리를 품고 있으며 삼성은 아산에 약 13조원을 투자할 예정입니다. 향후 아산은 디스플레이 사업과 중소기업 상생을 위한 지원 협약으로 경제권역 중심지로 기대가 되며 아산 스마트밸리 산단에 금속가공, 의료, 정밀, 광학, 전기 자비 등 제조업 유치가 추진되고 있습니다.

아산은 충청도지만 ktx 천안아산역이 있어 수도권과 접근성도 용이한 편인데요, 특히 아산의 탕정, 배방 쪽은 거의 천안과 같은 생활권을 공유하고 있음에도 여전히 천안보다 저렴합니다.

 

또한 대출규제로 인해 6억 이상 아파트를 매수하기가 쉽지 않아 졌는데요, 요즘 웬만한 시에 아파트들도 다 6억을 웃돌고 있습니다. 그러면서 전국 6억 이하의 아파트가 앞으로 오를 폭이 크다는 생각이 드는데요, 어차피 아산은 비규제지역이라 이 리미트가 크게 관계가 없지만 입지에 비해 몇 없는 저평가 지역이 아닌가 싶습니다. 올해도 성투하시길 바랍니다.