재개발 재건축 사업성 정리, 300% 이상 수익률 투자처 찾는 방법

재개발, 재건축에 대한 관심이 높아지면서 수많은 투자처 중에서 어디에 투자하는 게 좋을지 고민하는 분들이 많지요. 여기가 사업성이 좋다고는 하는데 얼마나 좋은 건지,, 옆 동네에도 재개발 구역이 있는데 둘 중 어디가 더 사업성이 좋은 곳인지 구별하기는 쉽지 않습니다.

사업성이 좋다 안 좋다는 절대적인 기준이 없고 상대적인 비교가 중요한데요, 상대적인 비교를 위해 간단히 대지지분과 일반분양 비율을 활용할 수 있습니다. 재개발에서 세대당 대지지분은 총 대지면적에서 기부채납 면적을 뺀 값에서 신축 세대수를 나누어 구합니다. 일반분양 비율은 일반분양 세대수를 조합원 세대수로 나누어 구할 수 있습니다.

내가 관심 있는 재개발 구역이 있다면 이 2가지 잣대로 엑셀파일로 정리하여 어디가 더 사업성이 좋은지 간단히 구별할 수 있습니다. 하지만 무조건 사업성이 좋은 곳에 들어가는 게 좋은 건 아닌데요, 투자금 대비 수익률이 중요하기 때문에 아무리 사업성이 좋아도 p가 올라 투자금이 너무 많이 들어간다면 오히려 사업성이 조금 덜 나온다고 해도 다른 투자처를 찾는 게 나을 때도 많습니다.

주로 재개발, 재건축이 된다고 입소문이 나서 뒤늦게 투자하러 쫓아가는 경우가 많은데, 사실 재개발 재건축 계획은 시, 군, 구 홈페이지에 다 나와 있습니다. 정비사업 추진 계획이나 현황은 도시기본계획을 통해 발표하거나 고시공고 탭에서 다 업데이트를 하기 때문에 내가 관심 있는 지역이 있다면 자주 시청 홈페이지를 들락날락거려야 합니다.

저 또한 평택 재건축을 투자할 때 작년에 도시기본계획을 보고 들어갔는데요, 요즘 평택이 뜨거워지면서 마치 재건축 예정 단지들이 새롭게 지정된 것 마냥 이슈되기도 합니다. 하지만 작년부터 평택도시기본계획을 보거나 평택에 관심을 갖고 시청 고시공고를 봤다면 좀 더 미리 진입할 수 있었겠지요.

 

지역 안에서도 재개발, 재건축이 활발한 곳과 진척되는 곳들이 나눠지는데요, 지도를 보고 재건축, 재개발로 새로 지어진 신축이 있는지, 또 있다면 그 단지는 사업성이 얼마나 나왔는지를 살펴보는 게 좋습니다. 주로 인근의 재개발, 재건축과 사업 속도가 비슷하게 따라가는 경우가 많기 때문입니다.

또 사업성에 가장 중요한 입지는 일자리, 교통, 학군, 주거환경이지만 다 비슷하고 좋아 보인다면 초등학교와 상업지역과의 거리를 알아봐야합니다. 특히 성인 걸음과 아이 걸음에 따라 시간 차이가 크기 때문에 초등학교와의 거리가 꽤 중요합니다.

결국 내가 관심 있는 지역이 있다면 재개발, 재건축이 활발한 곳인지 확인하고 그 주변에 재개발, 재건축으로 건축된 아파트가 없는지 확인합니다. 그리고 그 아파트의 조합원 분양가, 일반분양가를 비교해 추가분담금을 확인하여 수익률이 어느 정도인지 알아봅니다. 그후 내가 관심 있는 곳들의 후보를 정해 투자금, 대지지분, 일반분양비율을 정리하여 어디에 투자하는 게 좋을지 판단하면 됩니다.

 

사실 재개발, 재건축의 사업성을 알아보는 건 노력을 조금 들인다면 누구나 알아볼 수 있습니다. 스스로 알아보지 않고 사람들의 입소문을 듣고 하는 투자는 나한테 도움이 되지 않을뿐더러 투자할 때 선 듯 용기 내서 진입하기가 쉽지 않습니다. 공포에 투자를 하기 위해선 확신을 갖아야 하고 확신을 갖기 위해서는 공부를 해야합니다. 올해도 성투하시길 바랍니다.