다주택자 썩빌 썩은 빌라 투자, 공시지가 1억이하 취득세 초기 재개발 투자 리스크 안전할까

취득세 중과 12% 때문에 이를 피하기 위한 구멍 투자가 유행하고 있습니다. 특히 공급물량이 부족해지자 여기저기 정비사업 추진 중이라는 플랜카드가 붙는 등 재개발, 재건축의 의지가 불타면서 초기 재개발, 재건축 단지에 들어가는 분들이 많아졌습니다. 사실 가장 투자했을 때 큰 수익이 나는 건 신축이 아니라 재개발, 재건축입니다. 하지만 그만큼 리스크가 따르죠.

전국적으로 가장 썩빌 투자, 재개발이 성행하는 곳은 서울, 인천, 부산입니다. 하지만 이미 몸빠른 분들이 작년에 다 진입했고 지금은 갭이 많이 벌어진 후입니다. 재개발은 싸다는 게 매력인데 정비사업이 지정도 안된 상태에서 가격이 뻥튀기가 된 곳들이 많습니다. 지금 불씨가 인천으로 번지고 인천 재개발이 성행하지만 저번 하락장도 봤듯이 하락하면 가장 크게 하락하는 것도 인천 재개발입니다.

물론 존버는 승리합니다. 언젠가는 되겠죠. 하지만 문제는 내가 그 기간까지 버틸 수 있냐, 없냐의 싸움입니다. 내가 버티기 위해서는 배가 버틸 수 있는 투자금을 들고 들어가야 합니다. 서울은 물려도 크게 물리지 않지만 그 외 지역은 정말 길게 보고, 안되면 어쩔 수 없다고 할 수 있는 만큼만 들고 진입하시길 바랍니다.

출처 부동산플래닛

재개발이 되려면 주변에 그만큼 시세가 올라줘야 합니다. 그래서 과거엔 지방은 재개발, 재건축이 안된다는 고정관념이 강했습니다. 하지만 지금 지방도 전부 불장이 되어 시세가 오르자 재개발, 재건축 얘기가 나오기 시작합니다.

인천은 장점이 많습니다. 노후한 주택이 많아 재개발 가능성이 많고 아직 서울과 교통 접근성이 계속 개선되고 있는 반면 서울에 비해 가격은 많이 저렴하죠. 그리고 아파트랑 빌라는 다른 점들이 많은데요, 재개발은 재건축과 달리 적당한 시세를 알 수가 없기 때문에 지금 이 가격이 싼지, 비싼지 가늠하기가 어렵습니다. 특히 지금같은 불장은 아무도 이 가격이 높은지 낮은지 알 수 없을 겁니다. 갭이 적다고 해도 이게 진짜 적정 전세인지 깡통전세인지 모를 판이죠.

출처 부동산플래닛

수익이 난다면 어려울 만큼 돈이 될겁니다. 뭐든지 진입장벽이 낮은건 큰 수익을 갖기 힘들고 진입장벽이 높은건 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 하지만 리스크는 반비례합니다.

 

전국이 불장이 되자 진짜 가치가 있는 것과 없는 것을 구별하기가 쉽지 않습니다. 그럴수록 자신의 투자원칙, 안전마진을 잘 기억하셔야 합니다. 물론 틀에 갇혀서는 수익을 얻을 수 없다는 점도 함께 기억해야 합니다. 올해도 성투하시길 바랍니다.