다주택자 분양권 중도금 대출 세대당 건수, HUG, HF 인당 보증금, 취득세, 주택수, 세대분리

분양권 양도세 중과가 심화되면서 분양권 시장이 한풀 꺾였었는데요, 하지만 규제가 넘치는 수요를 이길 수는 없나봅니다. 공급 부족과 신축에 대한 열망이 크자 ‘손피’를 통해 세금을 대신 내주더라도 매수하려는 수요가 늘어나고 있습니다.

분양권 손피 뜻 계산하는 법, 분양권 프리미엄 양도세 매수자 부담 조건 (tistory.com)

분양권 손피 뜻 계산하는 법, 분양권 프리미엄 양도세 매수자 부담 조건

종부세에 부담을 느끼고 시장의 이러한 흐름에 따라 분양권에 눈을 돌리는 분들이 많습니다. 분양권 투자에 있어 꼭 알아야 할 게 중도금 대출인데요, 중도금대출은 은행이 시공사의 보증과 후취담보 조건으로 취급하는 주택관련 대출입니다. 아파트 분양권의 경우 건설 기간동안 보통 5~6번 나눠 대출을 실행하며 완공 후 입주 때가 되면 잔금대출을 받습니다.

HUG 주택도시보증공사나 HF 한국주택금융공사를 이용하게 될텐데요, HUG와 HF에 따르면 중도금 대출은 다주택자들도 누구나 세대당 2건이 가능하며 한도는 수도권, 광역시는 5억, 기타지역은 3억까지 가능합니다. 하지만 규제지역은 1건만 가능하니 규제지역 1개만 담거나 규제+비규제, 또는 비규제+비규제 쪽으로 가야합니다. 그리고 중도금 대출 보증 건수는 HUG와 HF 합산하여 가능합니다. 주변을 보면 HF보다 허그를 이용하는 분들이 더 많은 것 같습니다.

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하지만 다주택자의 경우 규제지역은 분양권 중도금 대출이 안됩니다. 2주택 이상을 보유하고 있다면 오로지 비규제지역만 가능하죠. 그래서 요즘 비규제지역 분양권이 핫한가봅니다. 만약 비규제지역인데 규제지역으로 변경되었다면 규제지역으로 지정된 날 직전일까지 접수된 대출 신청건까지는 비규제지역 기준을 따르지만 그 이후는 규제지역 기준을 따릅니다. 이 규정 때문에 작년 규제 때 많은 분들이 멘붕이었을 겁니다.

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참고로 중도금 대출은 세대당 건수이기 때문에 같이 살고 있는 배우자, 부모, 자녀가 다 포함될 수 있습니다. 여기서 임대사업자의 임대주택도 주택수로 보냐는 논란이 많았는데 2018년 9월 13일가지 구입한 임대주택이라면 주택보유수에서 제외되지만 그 이후는 모두 포함됩니다.

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또한 자녀가 세대분리가 인정되려면 30세 이상 자녀가 주소이전을 한 경우, 30세 미만이라면 결혼을 하고 주소이전을 한 경우가 되며 배우자라면 세대분리를 해도 같은 세대로 봅니다. 그리고 분양권과 재개발, 재건축 입주권도 주택수에 산정되기 때문에 향후 취득세를 낼 때 이 부분을 함께 고려해야 합니다.

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분양권은 종부세 부담이 없고 세입자 관리를 할 필요가 없다는 장점이 있지만 계속해서 바뀌는 규제 때문에 중간에 어떤 변수가 생길지 모른다는 특이점이 있습니다. 나중에 취득할 때 시장세가 어떨지도 가늠하기가 쉽지 않고요. 다들 포트폴리오 잘 짜셔서 올해도 성투하시길 바랍니다.