조합원 입주권 vs 분양권 비교 다주택자 취득세 재산세 종부세 양도세 차이

종부세 부담이 늘어나면서 종부세 부담이 없는 입주권, 분양권에 대한 관심이 늘어나고 있습니다. 입주권은 분양권보다 양도세 측면에서 유리한 점이 많습니다. 물론 괜찮은 입주권은 이미 P가 많이 올라 투자금이 부담스러울 수 있습니다.

출처 pxfuel

입주권이란 재개발 후 아파트에 입주할 수 있는 권리인데요, 재개발은 일련의 과정을 거쳐 진행됩니다. 정비기본계획이 수립된 후 정비구역이 지정되며 이후 추진위원회가 구성되고 조합설립 인가, 사업시행인가를 거쳐 조합원 분양 신청을 하고 관리처분계획인가를 합니다. 그다음 이주, 철거, 착공에 들어가 마무리가 됩니다

취득세는 원조합원이냐 승계조합원이냐에 따라 달라지는데요, 정비구역지정 이전 소유자를 원조합원, 이후 소유자를 승계조합원이라고 합니다. 여기서 승계조합원은 매수시점에 따라 취득세가 달라집니다.

출처 pxfuel

먼저 원조합원은 취득세를 준공 후 납부하며 분담금에 따라 달라집니다. 승계조합원은 주택이 멸실되기 전에 매수했을 경우 주택의 취득세를 내며 멸실 이후일 경우 토지 취득가액에 대한 4.6%를 내게 됩니다. 즉 다주택자라면 주택의 취득세 12%를 낼 수 있으니 멸실 후에 취득하는 게 무조건 유리하겠죠.

입주권은 주택이 멸실된 이후엔 종부세를 내지 않습니다. 하지만 토지분에 대한 재산세가 나오긴 합니다. 하지만 재산세보다 종부세 부담이 큰 분들이 대부분이실겁니다.

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입주권을 양도할 때 주택수로 산정됩니다. 분양권은 2년 이상 보유해도 60%의 세금을 내야하는데요, 입주권은 일반 주택과 똑같이 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%, 2년 이상일 경우 기본세율에 해당됩니다. 또한 승계조합원은 주택 보유기간 산정시 공사기간은 보유기간에 포함되지 않으니 주의하셔야겠습니다.

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조합원 입주권과 분양권은 둘다 종부세를 내지 않는다는 점에서 비슷하지만 2년 이상 보유해도 60% 세금을 내야하는 분양권과 달리 입주권은 기본세율을 유지할 수 있습니다. 분양권의 경우 취득세를 취득할 때 내기 때문에 취득세 납부를 미룰 수 있습니다만 등기까지 생각한다면 주택 취득세를 부담하셔야 합니다. 등기 이전에 매도할 생각이라면 분양권이 유리할 수 있습니다. 또한 입주권은 1주택자나 비조정지역 2주택자가 아닐 경우 멸실 후 취득하는 게 좋겠네요.

 

각자 투자 계획을 잘 짜셔 올해도 성투하시길 바랍니다.