부산 초기 재개발 초장동 재개발 예정구역 임장기, 선진입, 오션뷰, 개발호재, 가능성은?

상승장이 지속되면서 어느 정도 진행된 재개발구역은 시세가 많이 올랐습니다. 그에 따라 지도에 막 그림을 그린 초기 재개발 물건까지 P가 붙고 있습니다. 참고로 이런 물건은 초기에 잡아야지 오른 상태에 들어가시기엔 리스크가 큽니다. 오늘은 얼마전 임장을 갔다온 부산 가칭 초장동 재개발 예정구역 임장후기를 풀어볼까 합니다.

출처 부동산 플래닛

초장동은 부산 토성역, 자갈치역과 가깝지만 가장 낙후된 동네 중 하나입니다. 노후도는 충분히 충족할 것으로 예상되며 부동산 플래닛으로 보아도 노후도는 괜찮아 보입니다.

교통도 입지면에서 뛰어난 편입니다. 언덕이 많아서 그렇지 토성역과 자갈치역이 가깝고 이후 제 2대티터널 신설예정, 송도선까지 생각하면 역세권이 되겠죠.

출처 네이버지도

언덕이 높지만 또 언덕 덕분에 가능한 게 바로 오션뷰입니다. 북항재개발 조망, 남항대교 조망, 그리고 용두산 공원까지 볼 수 있습니다.

그 외에 부산대 병원과도 가깝고 천마산 전망대, 송도 해수욕장 그리고 부산의 깡통시장, 수산시장 등 관광명소와도 근접해있습니다.

 

사업면적은 약 9만 제곱미터로 예상되는데요, 아직 구역은 지정된 게 아니기 때문에 정확하지 않습니다. 게다가 추진위원회가 현재 2개로 서로 구역이 조금 다릅니다. 서로 이해관계에 따라 사업이 진척될 가능성이 있습니다.

현재 용도지역은 제 2종 일반주거지역으로 무난한 편이네요.

출처 네이버 부동산

주변 부동산에 들어가 여쭤보니 약 1억 후반에서 2억대에 10~15평 매물이 나오고 있습니다. 개별 공시지가는 5~6천대 매물로 엄청 저렴하네요. 그만큼 뻥튀기된 P값이 많이 붙었다는 얘기겠죠. 하지만 그 덕에 1억 이하 취득세를 노리고 들어가는 투자자도 있을 것 같습니다. 현재 매물을 봤을 때 예상 프리미엄은 1억 중후반입니다.

 

현재 예정 구역을 보면 언덕이 높아 뷰는 좋겠지만 고도제한이 걸리지 않을까 싶습니다. 그리고 구역내 종교시설도 많은 편이고 사업구역도 다른 2개의 추진위가 있어 사업이 순조롭게 진행되기도 어려워 보이고요. 그리고 학군도 좋지 않은 편이고 주변 도로도 너무 좁고 통행이 힘듭니다.

출처 네이버 부동산

무엇보다 가장 걱정되는 건 가격입니다. 아직 구역 지정도 안된 구역에 P가 1억 중후반인데 장이 꺾이면 이 P값은 거의 0에 가까이 수렴될 수 있습니다. 사람보다 보는 관점이 다르니 투자하기에 무조건 위험하다고 말씀드릴 수는 없습니다만 저라면 투자하기 어려울 것 같습니다^^. 다들 그럼 잘 판단하셔 올해도 성투하시길 바랍니다.