분양권 마피 무피 줍줍, 분양권 매수, 매도 타이밍 잡는 방법, 분양권 투자 핵심 /포항초곡힐스, 천안한양수자인, 연지푸르지오,아산센트로

아파트 투자는 크게 갭투자, 분양권, 재재로 나눌 수 있습니다. 한 분야만 파는 분들도 있고 3가지를 적절하게 잘 섞는 분들도 있지요. 이중에 분양권 투자는 나름 안정적인 투자로 꽤 많이들 하셨는데 분양권 중과세 이후 사실상 분양권 투자는 거의 수익을 기대하기 어려워져 손을 뗀 분들이 많습니다. 하지만 그럼에도 분양권 투자로 돈을 버는 분들이 있습니다.

분양권 양도세는 지금 66~77%로 수익의 대부분을 세금으로 내야 합니다. 세금을 줄이자고 등기를 치자니 취득세 때문에 여간 저간 난항입니다. 하지만 구축, 신축이든 분양권이든 재재든 중요한 건 쌀 때 사는 겁니다. 쌀 때 사면 하방 안전마진이 있으니 마음이 편안하고 버틸 수 있는 힘이 생깁니다.

출처 네이버부동산

청약이 불가능한 일반인이 분양권을 얻으려면 P값을 주고 사야합니다. 하지만 가끔 P가 저렴하고 무피 심지어 마피를 줍줍할 수 있는 기회가 있는데요, 분양권도 저렴하게 나오는 시기에 들어가 매수를 하는 타이밍이 있습니다.

제일 처음이 초피, 나오자 마자 사는겁니다. 하지만 P값 시세가 어느정도 될지도 모르는 시기에 잡기가 참 부담스러운 시기이지요. 저 아는 분은 이 시기에 연지 푸르지오를 무피에 줍줍했습니다. 지금은 김해 연푸의 P값은 1억이 넘습니다.

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하지만 지금이 시기를 놓쳤다면 다음 2차 계약금 넣는 시기를 기다립니다. 어떤 단지들은 계약금이 1차, 2차로 나뉘는데 1차 때 천만원을 넣고 2차 때 나머지 10%를 지불합니다. 나머지 2차 계약금을 납입 할 돈이 없는 사람들이 그나마 저렴하게 내놓는 경우가 있습니다.

 

그다음 타이밍은 중도금 납입 전입니다. 중도금이 현금으로 있는 사람은 거의 없겠죠. 중도금 대출을 받아야 하는데 대출이 나올줄 알았지만 갑자기 나오지 않는 사람들이 던지는 걸 잡으면 됩니다. 특히 작년에 비조정지역인데 조정지역으로 바뀌었을 때 지옥을 경험한 투자자들이 많습니다. 그분들 물건을 줍줍한 분들은 시세보다 저렴하게 잘 살 수 있었겠죠. 또 법인들은 중도금 대출이 안나오는 경우가 많기에 법인 물건을 주울 수 있는 시기기도 합니다.

 

마지막은 입주장 때 잡는 방법입니다. 이때 일시적으로 전세물량이 늘어나 전세를 맞추지 못한 투자자의 매물을 주울 수 있습니다. 하지만 매수하는 입장에서도 등기를 칠 생각을 하고 들어가야하니 이는 분양권이라 보기도 애매해집니다. 하지만 한시적 늘어난 입주물량으로 인해 그동안 오른 P값보다 저렴하게 나오는 물건들도 많이 나옵니다.

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분양권 살 때 1층, 저층과 RR의 P값은 천차만별인데요, 초기라면 RR를 잡는 게 좋습니다. 세월이 지나면 지날수록 저층과 RR의 P차이는 계속 벌어집니다. 하지만 이미 P가 오를대로 오른 뒤라면? 저층이라도 급매, 시세보다 저렴한 P라면 줍줍해야겠죠. 저층이 낫다 RR이 낫다는 법칙은 없습니다. 시세보다 싼 게 제일 좋고 모두 시세와 비슷한 가격대라면 RR이 좋습니다.

 

매수도 잘 해야겠지만 매도도 타이밍에 맞게 잘해야겠죠. 매도는 취득세 내고 싶지 않거나 입주 때 공급이 몰려 전세를 못 맞출 것 같은 경우 분양권 상태로 팔아야 합니다. 분양권 상태로 판다면 1년 이상 66%, 1년 미만 77%니까 1년은 채우고 매도를 하는 게 좋습니다.

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매도는 딱 좋은 타이밍이 없으며 시장분위기가 좋을 때 팔아야 합니다. 하지만 위에 말한 매수타이밍이 곧 매도시기로 부적합한 타이밍이니 저 시기를 피해서 파는 게 좋겠죠.

 

핵심은 쌀 때 사세요. 쌀 때 사면 내가 팔고 싶을 때 마음대로 팔 수 있습니다. 사람일은 어떻게 될지 모르는데 급하게 매도를 해야 하는 시기라도 시세보다 조금 싸게 내놓으면 되니깐요. 그럼 올해도 성투하시길 바랍니다.