매력적인 저평가 지역 당진, 공급 물량 리스크, 수청지구 센트레빌 르네 블루, 당진 부동산 전망

전국 집값이 들썩이는 가운데도 여전히 가격이 오르지 않은 지역들이 있습니다. 물론 가치가 없는 곳들도 오르지 않았겠지만 그런 곳들은 투자 대상이 아니니 배제를 하고 가치가 있는데도 시세 대비 저렴한 곳들이 있습니다. 그중 하나가 충청남도 당진입니다.

출처 아실

당진은 국평기준 신축이 3억대, 분양 중인 당진 센트레빌 르네블루도 P가 좀 붙긴 했지만 여전히 3억대에 머물러있습니다. 주변 전출입을 공유하는 아산, 천안, 서산, 평택 등 주변 지역에 비해서 가격이 저렴합니다. 물론 당진은 인구가 아직 16만이라 아산, 천안, 평택과 비교하긴 힘들지만 같은 10만대 인구를 품고 있는 안동이 4억대라는 걸 봐도 당진이 저평가라는 것을 알 수 있습니다.

출처 부동산지인

그리고 위치적인 면에서도 안동을 무시하는 건 아니지만 경북보다는 충남이 매력적이고 앞으로 일자리, 수요 측에서 봐도 당진이 더 매력적이고요. 저는 저평가를 판단할 때 pir를 중시하는데요, pir란 가구소득 대비 주택가격 비율로 이 주택을 구입하는데 걸리는 시간을 의미하는 지표입니다. pir 자체의 숫자가 중요하기보다 pir의 흐름이 중요한데 현재 당진의 pir는 과거와 비교해도 낮은 편입니다. 지금 서울, 경기, 광역시 모두 과거 pir의 전고점을 뚫었는데 당진은 앞으로 일자리가 늘고 소득이 늘 것을 생각해도 너무 저평가되어있네요.

출처 부동산지인

이렇게 당진의 가격이 눌려있는 이유는 바로 과거 과도한 공급물량 때문입니다. 투자자에게 가장 매력적인 지역은 과거 공급물량 때문에 시세가 눌려있다가 향후 공급물량이 줄어들면서 시세가 분출하는 지역인데요, 하지만 당진은 여전히 향후 공급물량도 많습니다.

 

 

당진 수청지구를 가본 분들은 알겠지만 대규모의 택지지구 개발이 이루어지고 있습니다. 완전히 새로운 신도시가 형성되죠. 이 도시가 완성된다면 지금의 시세는 다시는 볼 수 없을겁니다. 하지만 문제는 그 시세가 대체 언제오냐, 그걸 기다릴 수 있는가입니다. 우리는 화성 동탄, 평택을 봤듯이 대규모 공급으로 미분양의 무덤이라고 불리는 곳들이 어떻게 변모하는지를 알고 있습니다. 더불어 그 기간을 버티면 언젠가 오르지만 그 버티는 기간이 생각보다 길다는 것도 알고 있지요.

제가 생각하는 작은 결론은 ‘버틸 수 있다면 들어가고 버틸 수 없다면 들어가지 않는다’입니다. 화성 동탄, 평택에 미리 선진입을 했다가 역전세 맞고 중간에 나오신 분들이 지금 시세를 보면 숨이 턱턱 막힐 겁니다. 당진은 지금이 제일 쌉니다. 문제는 내가 나중에 미분양 때문에 역전세를 맞을 수도 있는 리스크를 감수할 수 있는지, 오를 때까지 버틸 수 있는지입니다. 물론 지금처럼 유동성이 풍부한 장이라면 시세가 오르겠지만 이러한 장이 몇 년동안 계속갈지는 아무도 모르니깐요.

 

저는 아직 관찰하는 쪽입니다. 어디를 투자하는 게 좋다는 건 없습니다. 자기 자본 뿐만 아니라 리스크를 감내할 수 있는 자신의 인내력, 공포에 맞설 수 있는 배포에 맞게 투자를 하세요. 남들이 하는 투자를 따라해도 내 마음이 불편하다면 그 투자는 오래 할 수 없습니다. 한동안 상승장은 계속되지만 규제 또한 더욱 심해질 것으로 예측됩니다. 각자 리스크 관리 잘 하셔서 올해도 성투하시길 바랍니다.