전세자금대출 질권설정 집주인 동의 거부 이유, 임대인 임차인 매수 매도 주의사항, 질권설정 대출 절차

전세가격이 오르고 금리는 낮아지면서 대출 없이 전세를 들어오는 사람이 없습니다. 물론 점점 금리를 높이고 전세대출 조건을 까다롭게 바꾸고 있지만 전세가 귀한 마당에 전세대출을 완전히 막기는 어려울 것 같습니다. 세입자가 전세자금대출을 받을 때 질권설정을 요구하는 경우가 있는데요, 저는 질권설정은 무조건 거부하는 편입니다.

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보통 전세자금대출을 받을 때 질권설정까지 요구하는 경우가 많지는 않은데요, 세입자의 소득이나 신용등급이 부족할 경우 은행에서 종종 요구할 때가 있습니다. 먼저 질권설정이란 채권자가 채무자 등이 제공한 재산이나 재산권에 대해 다른 채무자보다 우선변제를 받을 수 있도록 하는 담보권으로 이러한 권리를 발생하는 것을 질권설정이라고 합니다.

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이제 질권설정 절차를 살펴보겠습니다. 임대차 계약을 체결한 후 임차인은 임대차보증금에 대한 질권을 설정하게 됩니다. 그럼 은행에선 질권설정통지서를 임대인에게 보냅니다. 이후 임대인은 전세금을 반환할 때 임차인이 아니라 은행에 반환을 해야 합니다.

 

질권설정은 임대인에게 반드시 동의를 받고 내용증명을 통해 통보가 필수입니다. 질권설정이 부동산에 등기가 되진 않습니다만 임대인에겐 반길 상황은 아닙니다. 추후 세입자가 바뀔 때, 매도를 할 때, 반환할 때 등 귀찮은 일에 맞닥뜨릴 수 있기 때문이죠.

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집주인은 질권설정이 된 금액을 확인하고 임차인이 아닌 은행에 반환해야 합니다. 몇 년 후 까먹고 임차인에게 돌려주었는데 임차인이 모르쇠로 반박한다면 임대인이 대신 그 금액을 갚아야하는 채무를 지게 됩니다.

 

또 은행은 질권설정으로 다른 채권자보다 우선 변제를 받을 수 있습니다. 즉 임차인이 반환일까지 대출 상환을 하지 않을 경우 임대인에게 그 금액을 청구하게 됩니다.

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그리고 투자자 입장에서 전세를 낀 상태에서 매도를 할 수 있는데요, 그렇게 되면 사전에 은행에 연락을 해야합니다. 최악의 경우 까먹고 은행에 연락을 하지 않고 매도 후 잊고 있었는데 그 채무의 의무는 나에게 여전히 존재할 수 있습니다.

 

게다가 투자자는 전세 기간이 끝난 후 다음 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주는 경우가 많은데요, 전세 만기 후 다음 임차인을 못 구했는데 날짜에 맞춰 반환금을 돌려주지 못할 경우 경매로 들어갈 수 있습니다.

 

임대인으로서 여러 가지 의무가 생기고 소유물건을 많을 때 일일이 관리를 하기 힘들기 때문에 대부분의 집주인들은 질권설정을 반기지 않습니다. 매수 매도시 기존 세입자들의 전세자금대출 여부, 질권설정 여부를 꼭 살피길 바랍니다.

 

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