월세 전세 계약갱신청구권 거부 조건, 거절 방법, 실거주, 손해배상, 이사비

전세값이 급격하게 오르면서 전월세 계약갱신 청구권을 행사하는 분들이 많을텐데요, 임대차3법이 시행된지 꽤나 지났지만 현재 올라간 전세시세에 맞지 않는 기존 전세가격 때문에 여전히 집주인과 세입자 간에 갈등이 많습니다. 이로 인해 전월세 계약갱신 청구권을 거부, 거절하는 집주인들이 많아졌는데요, 계약갱신 청구권 거부 조건, 거절 방법들과 손해배상에 대해 알아보고 어떻게 대응, 대처를 하는 게 좋을지 알고 계시길 바랍니다.

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먼저 전월세 계약 갱신 청구권이란 임대 3법 이후 2년 거주한 세입자 1회에 한해서 2년간 재계약을 요구할 수 있는 권리입니다. 2020년 7월 30일 주택 임대차보호법 개정안이 통과되면서 시행되었으며 집주인은 실거주 등 특별한 이유 없이 이를 거절할 수가 없습니다. 참고로 임대료 인상은 직전 보증금의 5% 이내로 제한됩니다. 5%를 초과하여 재계약을 하는 경우도 있는데요, 이는 계약갱신청구권을 사용하지 않고 새로 재계약을 한 것으로 보아 이후 1회에 한해 계약갱신청구권을 다시 사용할 수 있습니다.

세입자는 기존 임대차 계약 종료 2~6개월 전 전세계약갱신권을 청구해야 합니다. 이 시기가 지날 경우 계약갱신을 청구하기 어려울 수 있으니 잘 챙기시길 바랍니다. 집주인 입장에서도 미리 챙기는 게 나은데요, 차후 묵시적 갱신이 되어버리면 매우 귀찮아집니다. 이후 세입자가 계약갱신청구권을 사용한 적 없다며 또 계약갱신 청구권을 사용하고 싶다고 호소할 수 있으니깐요. 이미 4년 이상 거주한 임차인도 1회에 한해 다시 청구할 수 있습니다. 어차피 세입자가 계약갱신 청구권을 사용할 것 같다면 미리 챙겨서 서류상으로 남겨 놓는 게 좋습니다.

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계약갱신청구권은 문자로도 충분한 효력을 갖지만 가능하면 대화내용 캡쳐분, 이왕이면 서류를 남겨놓는 게 가장 안전합니다.

 

집주인 입장에서는 어떻게 해서든 세입자를 내보고 싶은 마음이 클텐데요, 현재 시세와 너무 차이가 나거나 매도를 하고 싶은데 세입자 때문에 매도가 어려울 수 있으니깐요. 실거주를 하는 건 가장 강력한 방법이긴 하지만 요즘 실거주를 확인한다는 등, 아니라면 손해배상을 청구한다는 등 이야기가 나오고 있습니다. 심지어 확정일자를 통해 집주인이 실제를 거주하는지 확인이 가능하다고 하는데요, 전입신고가 됐는지 세입자는 확인할 수 있고 되지 않았을 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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손해배상은 이 금액 중 가장 큰 금액에 대해 청구할 수 있습니다. 1번, 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 3개월분입니다. 전세금은 전액 월세 전환하여 4%로 계산합니다. 2번, 임대인이 새로운 임차인에게 임대해 얻은 월단위 임대료에서 갱신 거절 당시 월단위 임대료를 제외한 금액의 2년분에 해당하는 금액입니다. 3번, 기타 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액입니다.

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하지만 전세금이 그렇게 크지 않은 분들은 이러한 사후처리가 더 귀찮을 수 있습니다. 될지 안될지도 모르는 데 시간과 정신적 스트레스를 쏟는 것도 쉽지 않죠. 집주인 입장에서도 나중에 손해배상을 하기 앞서 그냥 솔직하게 말하는 게 낫고요. 그래서 요즘은 집주인과 기존 세입자 간에 어느 정도 이사비로 합의를 하고 끝내는 경우가 많습니다.

 

아무쪼록 투자하는 데 도움이 되시길 바랍니다. 그럼 올해도 성투하세요.