얼마 전 지방 공시지가 1억이하를 쓸어담는 투자세력들이 많아졌다며 이슈가 됐었는데요, 다주택자들은 요즘 취득세 허들이 높아져서 부동산 투자를 하기가 쉽지 않아졌죠. 하지만 공시지가 1억이하 주택은 취득세 중과 예외대상으로 여전히 취득세 1.1%라는 장점이 있었습니다. 그덕에 투자 세력이 몰린 것도 사실이고요. 특히 단기 투자에 유리한 법인들이 많이 들어왔었는데 결국 이부분도 손을 데려고 하네요.
개인으로 매수한 경우 공시지가 1억이하든 아니든 뭐든지 간에 양도세가 1년 미만이면 77%, 2년 미만은 66%라 단기로 들어가긴 쉽지 않죠. 최소 2년은 바라보고 들어가야 합니다. 하지만 이렇게 단기양도세가 올라가자 오히려 법인의 양도세 추가과세가 저렴해보이는 효과가 나타났습니다. 법인세는 기존 법인세에서 시세차익에 대한 10%만 추가세율로 내면 되기 때문이죠.
법인은 사실상 단타말고는 사망에 가깝습니다. 개인처럼 종부세 기본 6억 공제가 없고 세율도 개인보다 높아서 종부세 부담이 엄청나죠. 지금 생존하는 법인들은 대부분 그 이전에 매수한 것들을 팔기는 아까워 어쩔 수 없이 종부세를 내며 견디고 있거나 단타로 굴리는 정도일겁니다.
법인 역시 취득세는 개인과 동일하게 높기 때문에 공시1억 초과는 매수하기가 쉽지 않고요. 적어도 매도할 때 내가 매수한 취득세 이상 올라줘야 하는데 기간을 단기로 둘 경우 그만큼 오르기가 쉽지 않아 취득세가 적은 공시1억이하를 찾았을 겁니다. 법인정도 굴리는 분들은 세금 계산정도는 다 되셨을거고 공시1억이하에 단기 법인투자가 성행한 건 어쩌면 당연한 자본주의의 이치일지도 모르겠습니다.
그렇다면 이 법안이 만약 통과되면 공시지가 1억이하는 매수세가 꺾이고 가격이 폭락할까요? 저는 가격이 지금같은 상승률을 보이면서 오르기는 어렵지만 내려가긴 힘들다고 봅니다. 서울, 수도권 분들은 공시지가 1억이하라고 하면 엄청 허름하고 쓰러질 것 같은 아파트를 상상하는데요, 참고로 지방의 아파트는 원래 공시지가 1억이하 아파트가 많습니다. 특히 한동안 공급이 몰려 가격이 순간적으로 하락하자 공시지가도 함께 하락해서 유지된 경우도 많고요.
물론 입지가 안좋은 나홀로 아파트라 실수요자들에게 선택받지 못하는 단지는 위험합니다. 특히 그런 단지가 이번 공시지가1억이하 법인 단타 수요가 몰리자 순간적으로 가격이 오른 경우 더욱 그렇고요. 하지만 공시지가 1억이하라도 과거에 상승기였을 때 다른 아파트처럼 충분한 가격 상승을 보여줬고 인프라가 잘 갖춰진, 실수요자들이 선호하는 아파트라면 큰 걱정은 없다고 봅니다.
다만 법인으로 투자한 분들은 기존에 계획했던 시기보다 매도를 조금 서두를 필요는 있을 것 같습니다. 내년 6월 전엔 법인 매도 주택들이 많이 나올 것 같고요. 특히 대선 전후로 분위기가 달라질 수도 있을 것 같습니다. 개인으로 매수한 분들은 큰 걱정 없을 것 같고 오히려 6월 이후 법인 매도 공급이 적을 때 파는 게 좋겠죠. 지금은 인플레이션의 흐름을 타되 리스크 관리도 중요한 시기입니다. 다들 성투하시길 바랍니다.
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