재건축과 리모델링이 가능한지 확인을 할 때 용적률을 많이 따져보는데요, 용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연 면적 비율을 말합니다. 재건축이든 리모델링이든 용적률이 낮아야 나중에 재건축, 리모델링을 했을 때 일반분양이 나올 물량이 많기때문에 사업성이 늘어납니다. 그래서 투자할 아파트가 용적률이 낮으면 낮을수록 좋겠죠. 용적률은 법적으로 제한이 되어 있기에 용적률이 높으면 재건축, 리모델링을 하기 힘듭니다. 하지만 공급이 부족해지자 최근 용적률 완화에 대한 이슈가 나오고 있습니다.
먼저 재건축과 리모델링을 비교하자면 재건축은 기존 건물을 아예 철거하고 신축을 짓는거고요. 리모델링은 기존 골격을 유지하면서 수평 또는 수직으로 덧붙힙니다. 안전진단을 D등급, E등급을 받으면 재건축이 가능하고 A, B, C등급을 받으면 재건축이 불가능해서 리모델링을 합니다. 재건축은 현재 용적률 한도가 있고 리모델링도 가구별 전용면적의 30~40% 내로 제한이 되어 있습니다. 가구 수도 기존의 15% 이내로 가능하고요.
이전부분만 보면 재건축이 유리하지만 리모델링은 초과이익 환수와 조합원 지위 양도제한이 없습니다. 그래서 이부분을 노려 투자를 하는 분들도 꽤 있습니다.
서울시는 2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획을 통해 노후 아파트 리모델링 사업 기본 방향을 밝혔습니다. 이번 재정비안을 살펴보면 처음으로 서울형 공동주택 리모델링 운용기준이 나왔다고 하는데요, 기반시설이나 지역친화시설을 설치하면 용적률 완화 혜택을 받로고 공공성을 확보할 예정입니다.
기준을 살펴보면 도로, 공원같은 기반시설을 정비하면 최대 20%포인트, 녹색건출물을 조성하면 최대 20%포인트, 열린 놀이터, 공유 주차면 등 지역친화시설을 설치하면 최대 30$포인트, 사업시설 등 가로를 활성화하는 경우 최대 10%포인트의 용적룰 완화 혜택을 누릴 수 있습니다.
게다가 공공지원책을 통해 시에서 사업비를 지원하는 방안도 추진한다고 하네요. 이로인해 서울시는 전수조사한 결과 리모델링 가능 단지 중 수평, 수직증축으로 세대수를 늘릴 수 있는 단지가 약 898곳으로 추정된다고 합니다.
이로인해 재건축이 불가능해서 사업성이 안나왔던 단지, 리모델링을 하기에도 사업성이 안나왔던 단지들은 매우 상황이 유리해지겠네요. 요즘 집값 오르는 속도가 예전만큼 크지 않다는 얘기가 많이들 오가는데요, 세금규제, 대출규제로 속도는 조금 완화될 수 있겠지만 인플레이션, 공급 부족이라는 현실 속에서 상승이라는 방향을 바꾸기는 어렵다고 봅니다.
올해도 잘 판단하여 성투하시길 바랍니다.
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