하자담보책임이란 매매나 계약에 있어서 하자가 있을 때 매도인이 부담하는 담보책임인데요, 하자로 인해 매수인에게 문제가 발생할 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하자담보책임을 특약으로 달아놓지 않았다고 걱정을 하는 분들이 있는데 매도인의 하자담보책임은 민법에 있는 사항이기에 문제가 발생했다면 매도인에게 요구할 수 있습니다.
민법에 따르면 매도인의 하자담보책임은 매매 목적물에 하자가 있는때에는 제 1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. 라고 되어 있습니다. 또 그로 인해 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에는 매수인은 계약 해제를 할 수 있고 기타의 경우엔 손해배상을 청구할 수 있습니다.
권리행사기간은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다고 되어 있는데요, 이게 계약 시점부터 6개월이거나 잔금시점부터 6개월이 아닌 애매한 시점으로 명시되어 있어 다툼의 여지가 많습니다. 보편적으로는 계약이나 잔금시점으로부터 6개월로 인지하고 있는 경우가 많으며 손해배상을 청구하기 위해서는 하자 발견한 사진을 찍고 매도인에게 하자 발생을 알려야 합니다. 매매 계약 당시, 하자 존재를 알았거나 과실로 인해 이를 인지하지 못했다면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물기 힘듭니다.
가끔 특약으로 하자담보책임을 명시하는 경우가 있는데 민법에 나와있는 사항이지만 한번 더 명시함으로써 책임을 명확하게 하는 효과가 있습니다. 매수인 입장에서는 매매 때 하자담보책임 특약사항, 특히 돈이 많이 들어가는 누수문제라면 꼭 기입하는 게 좋겠고요. 매도인 입장이라면 특약으로 하자담보책임을 인정하지 않는다는 문구를 넣기도 합니다. 물론 매수인 입장에서 좋아하는 문구는 아니겠지만 매도자 우위 시장일 경우 또는 적당한 수리비를 절충하여 지불한 경우 넣을 수 있고요.
하자의 범위에 대해 궁금하질텐데 하자란 매매 목적물이 객관적인 기능과 성질이 결여되어 사용에 지장이 있는 경우를 말합니다. 균열, 처짐, 비틀림, 파손, 붕괴, 누수 등에 해당하며 앞서 말했듯이 누수가 가장 많이 발생하는 문제입니다.
손해배상을 청구하는 방법은 생각보다 복잡한데요, 매도인이 흔쾌히 누수문제를 해결해주면 모르겠지만 그러지 않는 경우가 있지에 문제가 발생하는거겠지요. 그럴 때는 증거를 남기고 해결해주지 않을 시 손해배상을 청구하겠다는 의사를 문자로 남기고, 그래도 반응이 없다면 내용증명을 날려야 합니다. 손해배상을 청구하는 게 귀찮다보니 매도인을 설득하여 반씩 부담하는 경우도 있고요.
저도 구축을 매수하다보니 이런저런 일들이 많은데요, 가끔 민법이나 부동산과 관련된 기본적인 사항을 모르면서 권리를 행사하거나 의무를 회피하는 분들이 있습니다. 부동산을 매매하거나 투자를 한다면 부동산과 관련된 기본적인 법률을 익혀 자신의 권리를 올바르게 행사하고 자신의 의무를 책임지는 게 좋겠습니다. 그럼 올해도 성투하시길 바랍니다.
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