전세가율 높으면 무조건 좋을까? 전세가율 흐름 투자방법

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 말하는데요, 전세가율은 투자하기에 앞서 가장 중요하게 살펴보아야 할 요소 중 하나인데요, 전세가율에 따라 나의 투자금이 달라지고 투자금에 따라 수익이 똑같아도 수익률은 천차만별이 되기 때문입니다. 임대3법으로 전세가율이 높아지면서 지방뿐만 아니라 수도권도 갭이 많이 줄어들었는데요, 요즘 전세가율, 갭만 보고 무작정 들어가는 분들이 꽤나 있습니다. 그런데 과연 전세가율이 높으면 무조건 좋을까요?

 

먼저 전세가와 매매가의 의미를 이해하셔야 하는데요, 전세는 현재의 가치 ‘실수요’, 매매가는 현재의 가치에 미래의 가치가 더해진 ‘실수요+가수요’로 볼 수 있습니다. 아무리 그 지역의 가치가 높고 호재가 많다고 해도 전세를 몇 개씩 구해 놓는 사람은 없기 때문입니다. 즉 매매가는 오를 것 같다는 심리가 반영된 투자수요, 가수요가 더해진 값입니다.

 

전세가율이 낮을수록 가수요가 더해졌기 때문에 거품이 꼈다고 생각할 수 있는데요, 그렇다면 거품이 가장 없고 전세가율이 높은 도시에 투자하는 게 맞을까요? 전세가율이 높은 도시로는 목포, 무안, 광양 등이 있는데요, 각자 판단에 맡겨야겠지만 투자하기에 매력적이라고 느껴지는 도시들은 아닙니다. 또한 잠깐 일 때문에 머물러야 해서 그곳에 살아야 하지만 매수하고 싶지 않은 동네는 전세가율이 높지만 가격 변동이 없습니다. 이건 지역뿐만 아니라 지역 안의 아파트에서도 다르게 나타날 수 있는데요, 그 아파트가 오를 기대가 없다면 매수하기는 위험하다고 보아 전세로만 살고 싶어 합니다.

 

서울과 지방의 전세가율을 비교해보면 서울에 비해 지방의 전세가율이 턱없이 낮다는 것을 알 수 있는데요, 그만큼 서울에 투자수요가 많고 또 투자할 가치가 있다고 판단하는 사람들이 많다고 볼 수 있습니다. 이번 규제 때도 볼 수 있듯이 규제를 조이면 조일수록 사람들이 지방 물건부터 정리하고 서울 물건을 지키려는 모습을 볼 수 있었는데요, 즉 하락장이 온다고 해도 서울, 수도권은 가격변동이 크지 않아 안정성이 높은 편입니다. 오로지 전세가율만 보고 투자를 한다면 서울은 평생 투자를 못할 것입니다. 서울이 지방보다 전세가율이 낮아지는 경우는 없기 때문이죠.

 

그렇다면 투자에 앞서 전세가율을 어떻게 이용할 수 있을까요? 전세가율을 보되 전세가율의 흐름을 함께 보셔야 합니다. 즉 전세가율이 서서히 높아지고 최고점에 다다르는 시기에 들어가면 가장 적은 돈으로 큰 수익률을 남길 수 있습니다. 여기서 주의할 점은 매매와 전세가 같이 하락하는데 매매가 더욱 하락해서 전세가율이 높아지는 경우입니다. 이런 경우 역전세를 맞거나 하락장을 오랫동안 버텨야 할 수 있기 때문에 조심하셔야 합니다.

 

전세가율을 볼 때 최적의 매수 타이밍은 하락장 후 전세가가 올라가면서 매매가가 보합 내지는 약간 상승을 할 때입니다. 향후 전세가와 매매가의 흐름은 전세와 매매의 시장 강도를 통해 파악할 수 있습니다. 청주 흥덕구를 보면 청주가 처음 조정지역이 되어 침체기를 겪은 후 전세지수가 반등하면서 매매지수가 뒤따라 반등한 것을 볼 수 있습니다.

 

전주 또한 많은 공급물량으로 인해 매매지수와 전세지수가 최하점을 찍었는데요, 전세지수보다 매매지수가 낮다가 서서히 함께 상승하면서 2020년 3월을 기점으로 매매지수가 전세지수를 초월한 것을 볼 수 있습니다.

 

지금은 임대3법 때문에 대부분의 모든 지역, 모든 아파트의 전세가율이 높아진 상태입니다. 그렇기 때문에 전세가율만 보기보다는 이 지역, 이 아파트의 거래가 활발히 이루어지는지, 향후 상승할만한 가치가 있는 곳인지 잘 판단하셔야 합니다.

전세가율을 참고하여 올바른 가치판단을 통해 올해도 성투하시길 바랍니다.