천지개벽 앞둔 저평가 광명, 재개발 재건축 집값 들썩

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

설 연휴가 끝나고 날씨가 제법 따뜻해지면서 본격적인 이사철에 돌입하였는데요, 추위 덕분에 그나마 잠잠했던 집값이 공급대책과 함께 또다시 들썩이기 시작했습니다. 다들 다음 오를 곳은 어딘지, 지금 저평가 지역은 어딘지 눈에 불을 키고 찾아다니고 있는데요, 경기도 광명은 서울과 접근성이 매우 뛰어남에도 불구하고 과거 어둠침침했던 분위기 때문에 선입관이 컸지만 재개발 재건축이 활성화되면서 많은 관심을 받고 있습니다.

 

수요

광명은 구로구, 금천구와 가깝고 안양, 시흥과도 가까운 도시로 서울남부에 위치해있는데요, 인구수는 약 29만명으로 주로 광명의 동북쪽에 대부분의 인구가 밀집되어 있으며 남쪽은 ktx 광명역이 생기면서 많이 발전되고 있습니다. 인구수는 서서히 줄고 있는 추세입니다만 재개발, 재건축이 활발하게 진행 중이기 때문에 신축이 부족한 서울과 접근이 용이한 천지개벽의 도시가 되지 않을까 싶습니다.

 

공급

공급은 22년도에 조금 많은 편이지만 올해와 23년에 부족하고 서울의 절대적인 공급물량이 매우 부족하기 때문에 가격 상승에는 전혀 문제가 없을 것으로 보입니다. 또한 재개발, 재건축이 진행 중인 철산동의 경우 구로디지털단지, 가산디지털단지 등 일자리와 가깝고 7호선으로 강남까지 진입이 가능하기 때문에 주변의 수요에 대비한 공급을 생각하면 전체적인 공급량은 매우 부족한 편입니다.

 

소득, 일자리

광명은 서울로 출퇴근 하는 사람들이 대부분인데요, 앞서 말했듯이 철산동 쪽으로 가산 디지털단지, 구로 디지털 단지와 접근성이 매우 뛰어나고 강남이나 도심으로 가기에도 나쁘지 않습니다. 구로구, 금천구에는 중산층들이 살기가 좀 애매하다고 볼 수 있는데요, 직주근접을 위해 이쪽에 살아야하지만 아이 키우는 교육환경으로 주거할만한 곳이 주변에 없습니다. 학군 좋은 목동을 가자니 너무 가격차이가 크기 때문에 비교적 새 아파트가 있는 광명으로 내려오는 경우가 많습니다. 현재는 가디, 구디에 의존하는 배드타운의 역할을 하지만 향후 중앙대병원과 연계한 광명의료복합클러스터, 디자인클러스터 등 다양한 일자리 호재들이 있습니다.

 

교통

광명은 현재 지하철 1호선과 7호선이 지나가는데요, 1호선은 배차간격 등 불편한 요소가 많아 실제로 이용하는 분들은 그렇게 많지 않은 것 같습니다. 대중교통은 주로 철산 7호선을 통해 도심과 고터, 강남 쪽으로 진입이 가능합니다. 광명 북쪽만 지나가기 때문에 철산동 아래 지역은 이용하기가 쉽지 않지만 남쪽의 경우 앞으로 펼쳐질 교통 호재들이 많은데요, 향후 신안산선이 개통되면 여의도, 서울 업무지구와도 접근이 편리해집니다. 또한 월곶~판교 신설 노선에 대한 이야기도 있는데 시간이 꽤 걸릴 것으로 보이지만 만들어만 진다면 양질의 일자리인 판교와 전근이 가능해져 파급효과가 매우 클 것으로 보입니다.

 

학군

광명은 학군 유명지는 아닙니다. 초중고 접근성은 좋지만 상위권 학생들은 셔틀을 타고 목동이나 강남으로 이동을 합니다. 철산동 쪽이 광명 내에서 학업성취도 평가가 높지만 아이가 고등학생이 되면 목동쪽으로 이사를 가는 경우가 많습니다.

 

상권

소하동 이마트, 하안동 뉴코아, 철산동 2001 아울렛, 일직동 롯데 아울렛 등 쇼핑, 장보기에 불편한 점은 없지만 큰 백화점이 없습니다. 영등포, 구로, 신도림으로 가면 백화점을 이용할 수 있기 때문에 크게 불편함을 느끼지는 못하는 것 같습니다. 외지인들을 끌어들일만한 상권으로는 남부 광명역 ktx 주변에 포진되어 있는데요, 이케아, 코스트코, 롯데아울렛이 있어 인근 서울, 경기도에서도 쇼핑을 하러 찾아오는 편입니다.

 

광명의 수요, 공급, 그리고 입지에 대해 전반적으로 살펴보았는데요, 다음엔 좀더 세부적으로 살펴볼까 합니다. 상승장이 오랜 기간 진행된 만큼 좋은 곳은 가격이 올라서 가격이 이미 가치를 반영하고 있습니다.

그래도 덜 오른 곳, 가치가 저평가된 곳을 찾아야 할 때입니다.