가수요 시장 부동산 집값 거품, 공급대책으로 거품 꺼질까

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

지금 집값이 거품이냐 아니냐에 대해 갑론을박이 많습니다. 지금 시장은 확실히 상승 초기가 아니라 꼭지로 달리고 있는 과열 상태입니다. 하지만 이 상승이 과연 언제까지 갈지가 관건인데요, 지금이 꼭지라는 말은 2019년도부터 많았지만 아직도 이 과열된 열기가 식을 줄 모르고 있습니다.

 

초기 상승은 주로 실수요로 인한 전세가 상승으로 시작되는데요, 매매가가 하락하다가 전세가가 상승하면서 매매가 하락이 멈추고 행보하기 시작합니다. 그러다 실수요가 매매로 돌아서고 매매가가 상승하게 되는데요, 이후로는 현금 유동성, 호재, 상승할거라는 심리로 인해 매매가가 계속 치솟거나 때에 따라 행보하기도 합니다. 확실히 지금 수도권은 상승이 과열된 가수요 시장인데요, 하지만 앞으로 이 상승장을 멈출만한 공급이 없고 임대3법으로 인한 전세가 상승 때문에 실수요의 매수심리가 더해져 상승장이 멈출 기미가 보이지 않습니다.

얼마 전 정부에서 25번째 대책은 지금까지와는 다르게 규제 대책이 아닌 공급 대책인데요, 즉 정부에서도 더 이상 수요를 억제하는 게 효과가 없고 공급이 부족하다는 것을 인정했습니다. 이번 대책에 의하면 서울에 32만, 전국에 83만을 제공한다고 하는데요, 서울뿐만 아니라 지방광역시까지 공공으로 주도하여 대거 공급을 한다는 점이 인상적입니다.

하지만 여기서 생각해보셔야 할 게 지금부터 83만호를 공급하겠다는 게 아니라 83만호를 지을 부지를 확보하겠다는 점인데요, 아직 부지도 확보하지 않았는데 과연 언제 이게 공급될 수 있을지 모르겠습니다. 공급대책의 주요 계획을 보면 공공주택정비사업, 공공택지 신규지정, 공공 재개발, 재건축 그리고 역세권 저층 주거지 개발 등 다양한데요, 공공사업으로 할 경우 혜택을 주지만 그에 따라 의무, 조건도 까다롭습니다.

 

장점으로 보자면 기존보다 재개발, 재건축이 훨씬 빠르게 진행될 수 있습니다. 특히 재건축 초과이익 환수를 안 한다는 점이 매력적인데요, 실거주 2년이라는 조건도 붙지 않습니다. 또한 보통 재건축 같은 경우 과정이 복잡해서 10년 이상 진척될 때가 많은데요, 이 기간을 대폭 단축하여 최소 5년까지로 보고 있습니다. 하지만 아직까지 사례가 없어 과연 그게 어떻게 진행될지는 모르겠습니다.

이렇게 장점이 있는 반면 단점도 많은데요, 재개발 재건축으로 인해 새로 생성된 초과 이익은 공유한다는 점입니다. 그런데 문제는 딱 어느 정도라는 명시도 없고 가격 기준도 애매합니다. 결국 재건축 초과이익 환수제와 비슷해 보이는데요,, 오히려 이전 사례나 정확한 명시가 없으니 더 불안한 점이 많아 보입니다.

게다가 2월 4일 이후 매수한 집이 공공사업 구역으로 지정되면 현금청산 대상이 되는데요, 지금부터 새로 매수한 집이 추후 정비구역이 된다고 해도 그 집은 현금청산 대상이 됩니다. 투자수요를 막고자 하는 의도는 알겠지만 이로 인해 실수요자들도 매수가 어려워졌습니다.

 

또한 기존에 매수한 사람도 정비사업이 되면 매도 자체가 힘들어지는데요, 재재가 얼마나 진척될지 알지도 못하고 잘된 사례도 없는 시점에서 그 위험 부담을 안고 신청하기는 쉽지 않아 보입니다. 속도가 빠르다고 해도 중간에 팔지도 못하는 집은 투자자에게 매력이 떨어질뿐더러 실수요자도 마음이 편할 수는 없습니다. 또한 정비구역 지정 후 가격이 가파르게 오르는 등 가격동향에 이상이 있으면 정비구역을 해제하겠다고 하는데요, 정비구역이 지정된다고 해도 너무 조건이 까다로워 과연 진행이 잘 될지 의심스럽네요. 실수요자 입장에서도 자기 집이 가격이 뛰는 게 좋지, 가격 변동 없고 공공브랜드를 달고 있는 집을 좋아할 사람은 없을 겁니다.

 

게다가 인기단지라면 굳이 신청할 이유가 없어 보이는데요, 계획은 획기적이지만 실현 가능성이 떨어져 보입니다. 아직 부지확보도 안된 시점에서 언제 공급이 될지, 또 사례도 없는데 어떻게 신뢰를 얻고 신청을 받을지 모르겠습니다. 실제로 공급이 된다면 파급효과가 엄청나겠지만 그때는 아마 상승장이 충분히 달린 후 하락장이 왔을 때쯤이 아닐까 싶습니다.

 

아무도 꼭지는 모릅니다. 올해도 리스트 관리 유의하시면서 성투하길 바랍니다.